印度投资指南｜印度土地和房屋法律制度
2022-10-14 17:24
发布于：浙江省
越来越多的企业希望在印度开展业务，因此印度的办公室租赁需求依然坚挺。由于旺盛的需求，要想在印度找到理想的办公室并不容易，同时，租金可能非常高。《2018年全球城市报告》显示，孟买的办公室租金甚至比洛杉矶还高。
席卷印度商业地产领域的一个新趋势就是共享办公空间。企业将办公室的一小部分租赁出去，以减轻租金压力。这些共享办公室不仅有着完备的设施，而且可以方便地前往附近的商务中心，因此越来越受到欢迎。
本文介绍印度的土地与房屋立法体系以及在印度购买房产的限制规定，为印度投资者提供相应的风险提示及法律建议。
印度的房地产受到联邦(中央)和邦特定法律的管理和影响。根据印度宪法第246条，“土地”是印度宪法第七附表的“邦清单”的主题，该清单列出了只有邦才能立法的主体，而“农业土地以外的财产转让，“契约和文件的注册”和“农业土地以外的合同”被列入印度宪法第七附表的并行清单或清单，这是中央政府和各邦都可以立法的主题。
此外，由于印度是一个拥有不同教派的国家，有关权力下放、继承等各个方面的法律，除了成文法之外，往往以适用于不同教派的各种习惯原则和惯例为基础。多年来，印度的高级司法机构也就与房地产法有关的事项作出了各种司法声明，这些声明作为司法判例，指导适用法律的解释。
以下是印度管理房地产的一些关键立法：
1、1882年《财产转让法》（transfer of property act, 1882）
该法案是一项核心法案，并提供了动产和不动产的一般原则，如出售、交换、抵押、租赁和赠与财产、部分履行和待定事项。各州必须通过本法案的规定。
2、1882年《印度地役权法案》（indian easement act, 1882）
该法案管辖与不动产地役权有关的法律。
3、1908年《登记法》和1899年《印度印花税法》（registration act, 1908 & indian stamp act, 1899）
上述法案适用于支付印花税的法律，以及与不动产权益转移有关的各种契约、文件和文书的注册要求。
4、1872年《印度合同法》（the indian contract act,1872）
该法案管辖印度与合同有关的法律，包括订立合同的能力、合同的执行和履行、违约以及合同各方可获得的补救措施。
5、2013年《土地征用、恢复和安置法》中的公平补偿和透明度权利
（land acquisition, rehabilitation and resettlement act, 2013）
该法案规定政府为某些公共目的或为公司征用私人土地，以及政府为此采取的补偿和恢复措施。
6、土地收入法典
印度各邦都制定了自己的土地收入法典，规范与农业土地持有、土地收入、租赁类型及其相关事项相关的法律。上述法典概括了一国不动产的划分和类别、对转让不动产的限制、税务官员的权力和职责、规则、条例和对违反这些法典的处罚。
7、2016年《房地产（监管和发展）法案》（RERA）
该法案管理房地产项目的开发、营销和销售，以保护房地产行业消费者的利益。该法案建立了一个裁决机制，通过房地产监管局和上诉法庭迅速解决纠纷，并强制对房地产部门的项目和关键参与者进行登记。各国通过了相应的RERA 规则和条例，以确保在地方一级有效执行《中央法》（CENTRAL ACT）。
8、1999年《外汇管理法》（FEMA）和《外国直接投资政策》（FDI Policy）
FEMA及其相关法规对非印度居民的外国实体和个人在印度购买/出售不动产进行管理。综合外国直接投资政策规定了印度房地产行业的外国投资许可，以及合规参数和此类投资者的退出。此类外国投资由印度政府、工业政策与促进部（DIPP）和印度储备银行（RBI）的相关部门监管。
除此之外，印度的房地产行业还受各种邦/地方/市政法律、政策和习俗的管理，包括城市发展、贫民窟恢复/改善、租金控制、公寓所有权、建筑法规/规章、房产税、经济特区（SEZs）、贝纳米交易、环境保护、土地统筹政策、土地天花板、土地使用和分区规范、房地产投资信托法规等方面的细微差别。以及争议解决立法，如1986年的《消费者保护法》、1996年的《仲裁与和解法》等。
此外，各州被正式授权对某些阶层的土地所有权（具有可转让权利、不可转让权利、租赁权利、耕作权利、抵押权人、属于附表种姓/附表部落类别的土地所有人等）或土地最高限额以外的土地所有权进行立法和施加法律限制。
二、在印度购买房产资格的限制规定在大多数国家，房地产所有权受到限制，非农业人士不允许在这些国家购买农业用地。除此之外，根据现有的外汇规范，除法律允许外，居住在印度以外的任何人都不能在印度获得任何不动产。
非居民在印度购买不动产的资格，可分为三类：
居住在印度以外的印度公民；
居住在印度境外的印度裔人士；
非印度公民或印度裔人士（如外国公民和外国实体）。
对于居住在印度境外的印度公民和居住在印度境外的印度裔人士：允许该人士取得印度境内的不动产，但农业财产、种植园财产或农场住宅除外，前提是购买价格的支付（如果有的话）应包括：
通过正常银行渠道从印度境外任何地方汇入印度境内的资金；
根据外汇管理规定在印度持有的任何非居民帐户的资金。
对于非印度公民或印度裔人士：一般情况下，此类人士不允许在印度取得不动产。但是，外国人在印度就业或在印度经商或度假，成为印度居民，可以在印度购置不动产供自己使用，无需任何许可。在这方面，在成为印度居民后，这些人将得到与其他印度居民同等的待遇。然而，如果这个外国人已经成为印度居民，是阿富汗、孟加拉国、不丹、中国、伊朗、尼泊尔、巴基斯坦或斯里兰卡的公民，那么他需要事先获得印度储备银行的许可，才能在印度获得或转让不动产。
此外，印度以外的居民根据适用的外汇管理条例，在印度设立了分公司或其他营业场所（印度公司除外），以便在印度开展任何活动（联络处除外），也可以在印度取得进行此类活动所必需的或附带的任何不动产。外国公民和外国实体可以投资印度公司（合资或全资子公司）开发某些房地产项目，如城镇、住房、基础设施、建设开发项目、工业园区和经济特区。建设开发等部分房地产项目，已开发或者开发后期的，不允许投资。
本文内容来自兰鲸跨境团队编写的《印度投资指南》白皮书，我们针对投资者在印度投资的全部流程以及其中可能产生的问题做出了详细的分析、介绍以及解答，欢迎联系我们免费获取。
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张冰律师：兰鲸跨境创始人，上海兰迪律师事务所创始合伙人。 擅长出海投资、国际争议解决以及涉外刑事领域。 曾获法制日报社 “一带一路 合规之路”十佳律师、The Asia Pacific Legal 500 争议解决领域的领导性人物称号。
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