笔者的一位朋友买了一栋在江边的别墅，由于当地很长一段时间的干旱缺雨，江水只能没过河床，但在一次大雨中江堤突然下陷，朋友的房子跟着陷了一部分，房子整个象开了个天窗。房子不能住了，朋友找到开发商要求开发商承担房子遭毁的责任，但开发商以房子已经交付为由拒绝承担任何责任，而朋友的理由是房子钥匙虽然交付了，但房子还没有过户，不构成实质交付，因此房子的实际所有人也就是开发商应当承担房子毁损的责任。由于对房子交付问题有不同理解就产生了风险责任承担上的分歧，笔者欲结合我国的法律规定，对此案中的风险承担问题浅谈一下自己的拙见。
何为买卖合同中标的物的风险呢？标的物的风险指的是标的物的意外毁损、灭失，而不是可以归责于买卖双方当事人的事件或行为对标的物产生的影响。标的物意外损失，对于买卖合同的双方来说都是不愿意承受的，若不把标的物的风险转移的时间界定清楚，则标的物一旦发生了意外损失，就可能产生合同双方互相推委不愿意承担责任的纠纷，这很不利于交易的安全与秩序。
关于风险责任的规定，我国民商法理论界和实务界所采取的是风险以占有的转移为标准。是故合同法在规定风险转移的时候并没有特意的划分动产与不动产的不同风险转移标准，而是统一为“标的物”，可见合同法认为的不动产风险转移同动产一样是以交付为转移的，而此中的交付含义当然仅是指的是占有之改变，而不是有人所臆测的所有权转移。合同法在第一百四十二条是这样规定的：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。到目前为止，我国法律中没有专门关于房屋风险转移的特殊规定，只是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的风险转移有所涉及，内容是这样的： 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。结合合同法和最高院的解释不难看出，房屋的交付使用就意味着房屋的交付，风险责任的转移时间是开发商将房子交付给购买人开始使用的时间，也就是通常意义上的交付钥匙这一时间界点。
最高院的解释明确了房屋的风险转移是以占有的转移为标准的，而不是有些人认为以所有权为标准。最高院的解释可以说是完全符合合同法的立法意图的，笔者认为，从严谨法律用语的角度讲，最高院解释第十一条应当将“交付使用”修改为“交付”。最高院在作出司法解释时，应当在严格沿用法律的规定，规范用语，保持我国规范性文件用语的统一和严整。也许最高院是为了更加的便利于司法解释的实施，尽可能的减少歧义，从而就使用了“交付使用”这个词语。毕竟，还有很多人对商品房“交付”的理解是一定要登记变更才算“交付”。
那种认为房屋所有权变更风险才转移的观点是将房屋的交付理解成了交付就意味着所有权的转移。我认为这种观点是将交付与所有权转移两者当成了一种有必然联系的概念，这不仅在理论上站不住脚，而且在法律上也找不到任何依据。
现在有必要说明一下交付与所有权转移的关系问题。
在买卖合同中，一方履行交付标的物的义务，另一方要支付相应的对价，这是买卖合同的最基本特征。在现实生活中，交付的方式多种多样，有的是现实交付，即卖方将标的物现实的、直接的管领力移交于买受人，买受人因交付取得对标的物的占有，并事实上直接管领标的物。如将标的物交于买方或其代理人，将标的物送至买方的住所等；有的是简易交付，如标的物在订立合同之前已为买受人占有，在合同依法成立时，标的物即视为已交付；有的是占有改定，如出卖人原来是标的物的所有人，对物是自主占有，买卖关系发生后，因买卖双方的约定，出卖人可以继续占有该标的物，此时出卖人对物的占有就变成了他主占有；有的是指示交付，如出卖人在让与动产物权时，如其动产在交付时为第三人占有的，出卖人可以将对于第三人的返还请求权让与买受人，以代替现实交付。从以上笔者所罗列的标的物交付的形式可以看出，并没有那一种交付是以登记为要件的，只是标的物的所有权变更特别规定了需要登记，然而此点并不是标的物交付所要讨论的内容。
标的物的交付是债权债务关系中，一方履行交付义务，另一方实现债权的过程，交付意味着占有或管领状态的改变。标的物所有权的转移，是物权法意义上的概念，是债权实现以后可以产生的物权变更的结果。交付与所有权的转移，两者并不发生必然的联系，很多时候是标的物虽然交付了，但由于买卖双方的约定，或者是没有满足法定的登记变更的要件而所有权没有发生转移。所以，我们应当严格将交付与所有权转移的概念区分开来，不能将两者划上等号。
在不动产的买卖中，所有权的变更登记，是法律为物权的变更而特别设定的一个公示要件，是国家对不动产的交易进行管理、维护交易安全与秩序的一种需要。所有权的变更登记是一种可以独立看待的法律行为。我们可以想象得到，在国家还没有实行不动产交易要实行变更登记之前，人类的交易活动就已经很活跃了。此时的人类不动产交易并不因为缺少登记变更而不能成立，并不因为没登记物权的变动就不发生效力，别人就可以肆意的侵犯不动产所有人的利益。只是人类逐渐的发展进步，认识到设立登记制度能更加有利于交易的安全，避免纠纷的产生。
在罗马法中，万民法规定的了交付是物的取得的方式之一，交付之后所有权即发生了转移，并不需要象今人这般繁琐拿着很多证件到有关部门办理房产的变更登记。从法律的源头探究交付之本意，交付的实际意思是对物的实际占有管领的状态发生改变。而且我国从来就没有规定过不动产买卖一定得经过过户登记才算交付。我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第六条规定：房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。从以上我国现行法律对不动产登记变更制度的规定可以看出，登记制度没有涉及到不动产的交付问题，没有将房屋的权属转移与交付联系在一起。
综上所述，交付与所有权的变更是两个不同的概念，不能够在讨论基于交付所产生的风险问题的时候而把所有权变更的观念搅和进来，否则这样容易使人产生所有权不转移风险就不转移的错误观念。商品房交易中的风险转移时间是商品房的实际占有管领转移的时间，也就是我们通常说的交钥匙，钥匙交付之后，风险就转移了。这种谁占有，谁就承担风险责任的做法，符合谁受益谁承担责任的原理，符合老百姓认为的公平合理的价值观念。具体到本文开头的那个案例，若房屋确实属于是意外毁损，那么此风险责任只能由我的那位朋友来承担，若房屋毁损是建筑选址或质量方面等其他非意外原因引起，那么此责任应当由开发商来承担。
