承诺的小区设施没了！开发商却称宣传资料仅供参考，法院如何判？
2021-03-17 14:28
“售前岁月静好，售后一地鸡毛”，在律师代理的期房纠纷案件中，购房合同里不对等的霸王条款、开发商楼盘宣传与实际交付 “货不对板”，近年已逐渐成为购房者维权关注的一大热点。当初说好的人车分流、气派央景公园......这些宣传册与广告片中的美好承诺，在交付时都成了幻影泡沫.....
购房前，周某等业主在开发商的楼盘宣传册、沙盘、广告片等宣传资料中看到，自己所购买的小区设有人车分流设施和露天泳池。
但后来业主们得知，直呼被骗：在开发商公司向有关部门备案的建设规划中，该小区并非人车分流。
随后开发商公司更是一顿骚操作：竣工验收后，竟然以草皮覆盖地面车位的方式营造人车分流的“假象”。当有关部门发现这一情况后，立刻责令开发商进行整改、恢复地面车位。此外，至于宣传册和广告里面提到的“室外泳池”，事实上属于违法建筑，需要拆除不能使用。
然而，当业主与开发商公司交涉时，开发商竟声称，双方签订的《商品房预售合同》中已明确约定：“售楼广告、样板房等宣传资料仅为宣传目的而设立或提供，不列为本合同的附件或组成部分。”
同时开发商表示：《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有约束力，公司有权对小区配套建筑、附属设施进行变更。而且目前小区现状未对业主造成任何损失，也未对小区品质造成任何影响。
但业主们自觉受到了欺骗，开发商的违约行为也给自己造成了重大损失，于是愤怒之下向法院进行起诉，要求开发商按照3000元/㎡计算赔偿损失。
法院判决：法院支持了周某等业主要求开发商赔偿损失的请求，并在二审维持原判。
关于周某等业主在本案中提出的赔偿数额，现有证据并不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，一审委托的专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，因此周某等人所主张的差价损失，依据显非充分。基于本案实际情况，经综合考量后，酌情确定的赔偿数额。
2021年1月1日《民法典》实施后，根据《民法典》第496条规定已明确了格式条款不订入合同的情形：
“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”结合上述案件，首先，开发商的宣传资料中已明确具体、白纸黑字罗列出与“人车分流与室外泳池”的小区设施，在一定程度上已对购房者的购房决策产生直接影响，应视为要约。开发商公司最后交付货不对板未能履约，应承担违约责任。
与此同时，更重要的是《商品房预售合同》中约定“开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分”属于格式条款，而这一格式条款与购房者具有重大利害关系，但被告开发商对此未尽合理方式提示购房者进行注意或履行说明义务。因此上述条款应当属于无效。
开发商作为格式条款的提供者，不仅需要公平地设置双方的权利和义务，还必须对相对方尽到提示或说明义务，否则不能视为双方对该条款内容达成合意。
生活中，合同中的格式条款以其便利性和经济性广泛应用于生活的各个领域，非常常见。比如说：“此卡最终解释权归本店所有” “贵重物品自行寄存，造成一切损失由本人承担。”“本卡一经售出，不接受任何理由退换”......
本来格式条款是为了交易方便，由一方拟定并重复使用的条款。但在现实生活中，格式条款的订立者往往处于强势地位，将部分格式条款订立成对自己有利的“霸王条款”，而接受格式条款的一方往往处于劣势地位，只能被迫接收。
对此民法典出手了，在第496条明文规定“格式条款不订入合同的情形”。换句话说就是，如果以后在签格式合同时，对方没有提醒合同里那些权利不对等的“霸王条款”，导致买家被坑了，在法律上我们可以否认所签订合同的有效性。
买房作为每个家庭的大事，投入的是家里一代人甚至几代人大半辈子的积蓄。所以，在买房这件事上，再怎么慎重都不为过。签订签合同前更应该仔细阅读条款，不清楚的也可以请教律师后再签字，宁愿事先交咨询费也不要在纠纷发生后才交学费，通过法律武器更好地保障自己的合法权益。
部分资讯来源于上海市第一中级人民法院
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