名为“合作”实为“转让”，合同效力如何认定？
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发布时间：2024-12-04 23:21
不管是租房子住还是租铺面经营
好租客和好房东
那都是可遇不可求的
而对一些本想租个门面
做点小生意，赚点小钱的人来说
如若经营管理不善
把还在租期内的铺面再转租给别人
以此来减少自己的损失
这可能会是不少人的想法
2002年6月，南京某大学授权将其所有的A房屋经营与管理权交由甲公司负责。于2015年12月，甲公司与第三人刘某签订房屋租赁合同，将A房屋租赁给刘某，双方约定，在租赁期内，刘某不得擅自转租、转借、转让A房屋。
2015年12月31日
刘某与肖某签订了项目合作协议，将其承租的A房屋以“合作”的方式交由肖某从事超市经营。期限自2016年1月1日至2016年12月31日。
2016年9月4日
肖某因经营管理不善，遂与沈某签订店铺转让协议，载明：“现转让A房屋所经营的超市，包含70000元的转让费及65000元的货物”。当日，沈某向肖某付款合计135000元，肖某出具了收条。
此后，沈某接手A房屋
从事超市业务经营
但问题也就由此产生了
甲公司知晓第三人刘某将A房屋转让给肖某，肖某又转让给了沈某后，随即找到沈某要求归还房屋，沈某这时才知道A房屋系甲公司经营管理，而肖某未获得授权对其进行了转让。
于是，沈某找到肖某要求退还转让费
双方多次协商未果
沈某遂诉至鼓楼法院
原告沈某诉请：
被告向原告返还转让费用135000元。
被告肖某辩称：
转让协议是双方真实意思的表示，也是经过刘某同意的，70000元的转让费包含了一部分房租，租期一直到2016年12月30日才到期，请求法院依法判决。
第三人刘某辩称：
本案所涉房屋系第三人从南京某大学处承租。原告与第三人之间没有直接的法律关系,第三人与被告之前是合作关系,签有合作协议。第三人知道被告将房屋转租给了原告,目前第三人已将案涉房屋收回，房屋内有留存的商品。
面对他们的说法
法院又是如何认定的呢？
1
转让协议是否有效？
“
A房屋租赁给第三人刘某时，租赁合同中明确约定第三人不得将承租房屋擅自转租、转让或转借。
”
虽第三人辩称其未将承租房屋转租、转让或转借给被告，只是以提供房屋的方式与被告进行“合作”获得利润。但第三人除提供房屋以外，并未实施“合作”所包含的其他经营行为，因此第三人与被告之间的“合作”只是名义上的“合作”，第三人将所租房屋交给他人使用的行为并未获得南京某大学的认可，且南京某大学也明确表示不予认可，因此被告无权使用涉案房屋。
被告与原告签订转让协议，除超市内货物外也包括房屋的使用，被告既无权使用涉案房屋，也当然无权转让涉案房屋的使用权，因此双方所签的转让协议无效，被告对转让行为的无效负有过错。
2
转让费是否应予返还？
“
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
”
原告与被告签订转让协议时，并未审查涉案房屋的权属属性，未尽到合理注意义务，对转让行为的无效也负有一定过错。原告应将货物返还被告，被告应退还原告相应价款。
原告共支付了70000元的转让费及65000元的货物费用，对于接手后使用期间的费用，法院经审理酌定为13970元，该款应从转让费中扣除。对于A房屋经营超市剩余货物的价值，双方一致认可45000元，法院予以认可。
综上，原告与被告所签订的转让协议无效，原告应返还被告转让的货物，被告应返还原告人民币101030元（7000-13970+45000）。由于A房屋已被第三人控制，被告可于三十日内至第三人处领取货物，第三人应予配合。
判决如下：
1、被告肖某于本判决生效后十日内给付原告沈某人民币101030元；
2、驳回原告其他诉讼请求。
鼓小助有话说
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
作为承租人，应审查承租房屋的权属属性，如果出租人本人是产权人，那么你应当要求其提供身份证、房屋产权证的原件以供核实，如果出租人并非产权人，那么则应要求其提供产权人的授权委托手续或者产权人同意转租的相关证明材料，避免产生不必要的纠纷。
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