◎文/编丨麦田夫斯基
今年年初，位于七都的德信·蓝光翡丽湾小区内张贴告示，宣称：
根据市场监督管理局格式合同审查法律意见，原《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）调整并重新备案，合同条款不一致的，以更有利于购房者的为准。
▲图：网络
这让“苦购房合同霸王条款久矣”的购房者很是振奋。有读者笑称：太阳打西边出来。
也有购房者在留言栏提出了疑问：举报真的有用吗？
最近，江滨ONE部分准业主以实际行动告诉了答案：还真有用！
就在近日，温州市市场监督管理局就祥生弘阳·江滨ONE购房合同中部分条款涉嫌“霸王条款”，责令开发商整改，并予以警告，同时处以罚款1万元。行政处罚决定书于9月14日日下达……
▲左右滑动查看更多。图/业主供图
滨江ONE位于鹿城区广化桥路与鹿城路交汇处。由祥生和弘阳合作开发，于2020年5月24日首开，折后毛坯均价约为2.9万余元/㎡，共有住宅约310套。
▲地块相对位置。
这究竟是怎么一回事呢？咱们按照时间线捋一捋……
时间线
▲江滨ONE鸟瞰效果图示意
今年5月 业主举报
话说，今年4月，有江滨ONE业主注意到了翡丽湾购房合同部分条款涉嫌“霸王条款”而对合同条款进行重新调整并备案。（见房哥平台历史文章：温州官方正式表态：《商品房买卖合同》“霸王条款”无效！）
而江滨ONE的购房合同中就有不少类似的条款。如翡丽湾原合同：
第十二条第三款第3项：”……如不严重影响买受人居住或使用、交易，视为达到交付标准，买受人不得拒收房屋。”
江滨ONE合同：
以上第12条第三款约定的八项质量问题，如不严重影响买受人居住或使用、交易，视为达到交付标准，买受人不得拒收房屋。
简直一字不差！
于是，今年5月，有业主向温州市市场监督管理局投诉。
今年5月 市监要求修改霸王条款
5月，温州市市场监督管理局对已经备案的江滨ONE格式条款进行抽查，并在5月19日就部分条款涉嫌违规的出具了修改意见，要求开发商进行修改后重新上传备案。
今年5月-6月 开发商拒不整改
5月28日，开发商提出异议书。开发商认为：
原合同已经审核通过予以备案，并与业主在自愿平等的原则下签约并网签备案。
市监部门要求责令整改无法律依据，且无法执行。
6月7日，温州市市监局予以书面答复称：
根据《浙江省合同格式条款备案办法》的相关规定，备案机关对已经备案的格式条款可以根据工作需要和消费者投诉进行抽查，若发现备案条款存在违反相关法律法规规定的，可以通知经营者予以修改，并按规定重新备案。
但开发商在收到格式条款备案通知书和答复书后并未在规定期限内作出修改。
今年9月 市监部门予以行政处罚
7月23日，温州市市监局对开发商涉嫌其他合同监管类违法行为予以立案调查！当时，开发商与业主共计签署合同310份，合同均为同一版本。
9月3日，温州市市监局向开发商送达了《行政处罚告知书》。
鉴于江滨ONE开发商通过预售买卖合同的格式条款，在格式条款中免除自己应当承担的责任，排除购房者应当享有的权利，且在收到工商行政管理部门答复人要求修改的，在限期内未进行整改，具有从重处罚的情节。9月14日，温州市市场监督管理局对开发商予以行政处罚，要求其改正上述违法行为，对其予以警告处罚，并处罚金1万元。
▲左右滑动查看更多。图/业主供图
以上内容根据温州市市场监督管理局行政处罚决定书（温市监[2021]213号文件）改写，具体以文件内容为准
1万元的处罚对动辄数十亿销售金额的开发商来说，简直是“九牛一毛”。这也侧面说明开发商的违法成本比较低。但对涉嫌霸王条款的协议责令整改，还是让购房者很解气！
那么，又是购房合同中的哪些条款涉嫌“霸王条款”呢？
房探了解到，主要为以下两点——
（合同文本来自浙江省合同格式条款备案与自我声明公开系统，可能与购房者签约有误差，以实际为准）
A
查验房屋与交付
合同第十二条第三款第3项约定：”……如不严重影响买受人居住或使用、交易，视为达到交付标准，买受人不得拒收房屋。”
合同附件十三弟3.2条约定：“在房屋交付过程中，买受人不得以不严重影响居住的质量瑕疵为由拒绝房屋交接手续，否则视为出卖人已按期交付（视为交付）。”
房探简评：
在近年来的《商品房买卖合同》格式条款中，通常约定，除地基基础、主体结构外的其他质量问题（如漏水、管道堵塞等问题）之外，均不得以此为由拒绝收房。
这无疑增加了购房者的风险，变相免除了开发商对质量维修的应尽业务和责任，在现实中，不少开发商因此项“霸王条款”的保护，质量维修不积极、不主动甚至敷衍应付，购房者对此几乎无招可用，陷于被动之中。
常见指数：★★★★★
▲江滨one阳光草坪效果示意图
B
装修标准不明确导致潜在的“货不对板”可能
合同第十七条第三款中约定：“若附件六中所列材料/设备因停产或其他非因出卖人原因导致出卖人无法采购的，在出卖人出示证明后，视为出卖人交付的商品房装饰装修及相关设备符合附件六的约定。若出卖人交付的商品房装饰装修及相关设备低于附件六约定标准并存在质量问题的，买受人应立即通知出卖人，经出卖人确认属实后，由出卖人按附件六的标准进行整改。”
合同附件六备注中第2条约定：“出卖人有权在提供证明或公示的情况下自行选择品牌、品质、价格标准不低于约定品牌、型号、价格的产品予以代替。”
合同附件十三第6.1条约定：“出卖人交付使用的房屋标准应符合约定的标准，包括以同等档次、同等品质、同等价格的材料，设备代替的情形，买受人不得以房屋、装饰设备不符合的约定拒绝接收房屋，否则视为买受人逾期办理收房手续。”
房探简评：这一条款给开发商擅自更换装标、降低档次等提供了“免死金牌”。
根据江滨ONE购房合同约定的装标，多为开发商定制，连具体的型号、规格、级别都没有，购房者难以依照合同约定去评估装修材料的价值。
▲望园2000元/平方米装修标准，图/温州市房地产市场信息交易网
也就是说，装修款的价格构成内涵是模糊的。所谓的“价格标准、品质等不低于约定”也就无从谈起。开发商可以操作的空间也就变得很大了，这也为未来可能出现的“货不对板”买下了隐患！
▲合同示范文本明确要求“不得出现同级别产品”等模糊字样
在这样的情况下，购房合同约定了，开发商可以通过提供证明或者公示的情况下，自行选择品牌、档次等产品予以代替，同时购房者不得以与合同约定不符拒收房产。无疑是免除了开发商的责任，而排除了购房者的权利。
类似的条款在2019年-2020年开盘的项目中尤为常见。好在新近楼盘中对装修细节的约定已经开始变得清晰明确起来。
常见指数：★★★★
▲江滨one外立面效果图示意
目前，开发商尚未对上述条款进行调整并重新备案……
最后，再重复说几句。
----经备案的《商品房买卖合同》为程序性备案，并未对内容做审查。主管部门会视工作需要和群众举报不定期抽查。因此，即便是备案后的合同，依然可能存在“不公平条款”；
----《商品房买卖合同》是一个示范文本，房开公司可根据自身楼盘的情况，对合同文本做一些补充，但补充的内容必须合法合规，不得增加免除经营者应该承担责任的条款，也不能增加加重消费者责任的条款；
----购房者在签约时，要留个心眼，在签字前应当对合同条款进行审查，避免霸王条款的出现。若发现合同存在不公平之处，可以取证后向市场监督管理部门举报，或致电12345反映。补充协议中的“霸王条款”也可以拒绝签署（操作流程可见历史文章：房哥购房亲历，搞定开发商“霸王条款”，只需3个回合……）
若后期出现纠纷，要理性维权，以免出现违约责任。
好了，今天就说到这！
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