出卖人和买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人在房屋解除银行抵押后为买受人办理完毕房屋权属证书。现出卖人因自身原因，未能在约定期限内履行该义务，买受人诉至法院，要求出卖人承担相应违约责任，赔偿因此给其造成的损失，法院应如何认定出卖人应承担的违约责任呢？
案情简介
2022年4月，张三（出卖人）与李四（买受人）签订《不动产买卖合同》，约定张三将其所有的商铺以400万元的价格出售给李四。因商铺尚存在银行抵押，同时约定张三应在收取李四支付的购房款后及时还清银行贷款、解除房产抵押，并为李四办理房屋过户手续。合同签订后，李四按约向张三支付了相应购房款，但张三未能按约解除房屋银行抵押后为李四办理房屋权属证书。李四遂将张三起诉至法院，要求张三退还相应购房款，并按照双方合同约定支付违约金100万元。
法院裁判
扬中市人民法院经审理后认为，张三收取李四支付的400万元购房款后，未按约提前清偿银行借款消灭抵押权并协助李四办理房屋过户登记手续，其行为违反了合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。本案争议焦点为张三应当承担的违约责任如何认定？
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，虽然张三与李四所订立的《不动产买卖合同》中约定违约方应承担违约金100万元，但案件审理过程中张三认为该约定违约金过高，请求法院予以调整。在李四未能充分合理举证其实际损失情况下，张三的违约行为给李四造成的损失主要为资金占用利息损失，双方约定的违约金标准明显过高。根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人的过错及损失大小、预期利益等多项因素，本院酌定张三应以购房款400万元为基数，自合同约定过户之日起至实际偿还之日止，参照逾期罚息利率标准即同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍向李四支付逾期返还购房款的资金占用利息损失。
一审判决作出后，李四不服判决上诉至镇江市中级人民法院，请求法院支持双方约定的违约金100万元。镇江市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判，现一审判决已发生法律效力。
法官说法
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”结合合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。
关于出卖人应承担的违约责任的确定，人民法院可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”予以确认。但根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日0.00021计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故以此确定违约金存在一定的障碍。
在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》未对此作进一步明确规定的情况下，《中华人民共和国民法典》第六百四十六条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。”鉴于买卖双方合同义务的对等性，人民法院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。
具体到本案，出卖人张三认为双方约定的违约金过高要求人民法院调整的，人民法院可根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。
供稿：民一庭 编辑：于维 校对：刘健秀 审核：朱洁继续滑动看下一个
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