近期，青神法院积极开展新一轮“一村一法官”走访工作，针对走访中搜集到一些关注度较高、苗头性较为突出的问题，青神法院将开设“一村一法官”普法专栏，进行相关法律规定和案例的普法宣传，为大家释法解惑。
一村一法官
打通司法服务最后一公里
本是高档美观的小区，
如今却有清晰可见的斑驳残缺。
一块小小的外墙砖块，
如今随时威胁着居民的生命财产安全。
外墙砖块掉落，
究竟是谁的责任？
修缮问题始终无法推动，
到底应该如何解决？
01
居民住宅小区外墙面所有权属于谁？
《民法典》第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
据此，建筑物外墙作为整栋建筑的基础结构部分，应当属于全体业主共有。实践中，亦有某一业主对相关外墙享有专有权利，不属于全体业主共有。
02
无论是否在保质期内，施工单位、所有人、管理人或使用人都应当承担侵权责任吗？
《民法典》第一千二百五十三条规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
业主责任：依据《民法典》第二百七十一条、第二百七十三条、第二百八十一条规定，建筑物外墙属于建筑物共有部分，全体业主共同共有和共同管理，理应基于“所有人”的身份承担相应安全事故的共同赔偿责任。
物业责任：实践中，业主虽然拥有对建筑物共有部分的管理权利，但缺乏相应的检查、维修、管理能力与精力，往往委托物业服务公司代为管理。此时，依据《物业管理条例》第二条规定，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业公司接受业主的委托，对建筑物承担管理责任，对建筑物外墙的进行检查、维修、修缮等均为物业公司职责，若发生外墙脱落致人损伤事件，物业公司作为“管理人”应当承担相应责任。
施工单位责任：《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。在外墙保修期内，如果确实是质量问题造成的脱落，受害者可向施工单位主张损害赔偿责任。
03
小区外墙出现脱落问题由谁来出资修复？
《建设工程质量管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等”。在外墙保修期内，如果确实是质量问题造成的脱落，应由施工单位在质量保修责任范围内承担保修责任。
《民法典》第二百七十三条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”。作为住宅楼公共部分的共有人，业主负有维修保养该大楼并保证其安全的义务。如果保修期已过，应由业主集体决策动用维修资金或者出资维修。
04
当高空外墙脱落造成自己人身、财产损伤时，应如何维权？
如前所述，建筑物外墙脱落造成受害人人身、财产损失的，通常可以向施工单位、物业公司、业主或者其他责任主体主张赔偿责任。
如果造成的是人身损害，可以请求赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还请求赔偿辅助器具费和残疾赔偿金。造成死亡的，其近亲属还可以请求赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
最后，小编温馨提示：若建筑物出现外立面脱落现象，小区业主、物业公司应尽早进行维修，以免造成他人损害。
案例分析一
基本案情：
2022年12月一天，杨某发现他停放在楼下的轿车出现多处损坏，且车辆周围散落着破碎的瓷砖等杂物。经民警调查，杨某车辆是被该小区外墙上脱落的瓷砖所损坏。
事故发生后，杨某向保险公司申请了理赔，经定损、修理后，保险公司在机动车辆损失险限额内支付维修费用8960元。之后，杨某向保险公司出具了机动车保险权益转让书，授权保险公司向小区物业公司追偿。
经多次协商沟通未果后，2023年1月，保险公司诉至法院，要求该小区物业公司支付其垫付的车辆损失。
法院判决：
宜兴法院审理认为，物业公司对小区的共有部分有审慎管理义务，有义务及时排查，发现问题应该提醒业主防范人身财产安全，消除安全隐患。根据公安机关的出警记录，可以证实杨某的轿车是被小区建筑物外墙脱落的瓷砖损坏的，而脱落的瓷砖属于外墙组成部分，是小区的共有部分，属于物业公司的管理范围。小区外墙瓷砖脱落，说明物业公司未尽到相应的注意义务和维修义务，未采取足够的安全防范措施，对损害发生存有过错，应当承担该起事故的损害赔偿责任。
保险公司依照其与杨某之间订立的保险合同进行理赔后，取得了对该起事故相关责任人的追偿权，故有权在赔偿金额范围内向物业公司行使代位求偿权。
案例分析二
基本案情：
2022年6月，家住某小区401室的李某正在自家阳台晾晒衣物，忽然一块瓷砖碎片从天而降，将李某的右小臂砸伤。李某立即报警，经物业保安和民警排查，发现该块瓷砖与楼上701室钱某家中阳台外墙缺失的部分瓷砖吻合。
李某认为，瓷砖碎片是从钱某家阳台外墙掉下来的，他应该赔偿自己的医药费等损失。
钱某并不认同，他觉得房子是开发商建的，瓷砖脱落说明物业没有尽到维修保养义务，和他没有关系；且房屋外墙是该栋所有业主共同所有，出了事也应由所有业主共同承担责任，不应该由他一家赔偿。
向钱某索赔未果后，李某遂将钱某诉至法院，要求他承担自己的医药费、交通费等共计19000余元。
法院判决：
惠山法院审理认为，现有证据足以证明是钱某家中阳台的瓷砖掉落，砸伤了李某的手臂。但现场调查发现，钱某从开发商处购买的房屋是毛坯房，阳台瓷砖是钱某装修时自行改造的。钱某作为701室的管理人及使用人，未能提供证据证明其没有过错，应当承担侵权责任。
另一方面，李某受伤时使用的晾衣架是他自行在阳台外加盖的，李某在晾晒东西时受伤，对案件侵害的发生有一定过错。被侵权人对同一侵害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。
综上，法院酌情认定钱某承担李某70%的损失。
青神县人民法院
原标题：《【一村一法官普法专栏】天降水泥块令居民担忧！居民住宅小区外墙脱落谁来管？》
