仅办理抵押权预告登记
无办理抵押登记能享受优先受偿权吗？
如果开发商同意为房产的按揭贷款合同的
履行承担连带保证责任
其需要承担连带还款责任吗？
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裁判要旨
办理抵押权预告登记的不动产，若已经在不动产登记部门办理建筑物所有权首次确权登记，在不存在抵押权预告登记失效的情形下，为了保全预告登记权利人办理抵押登记的请求权，民法典担保解释第52条赋予预告登记权利人优先受偿权。
这一规定对于在民法典实施之前即已经存续的抵押权预告登记亦可适用。同时，若保证人约定对购买抵押物的债权承担连带保证责任直至取得抵押权证书，即使抵押权证书尚未办理取得，鉴于抵押权预告登记的优先受偿权已经得到支持，提供保证的目的已经得到实现，保证人所承担的保证责任应归于消灭。
基本案情
许某购买某一小区的房产向银行办理按揭贷款，双方签订《个人房屋按揭贷款合同》，银行为上述房产向登记机构办理预售商品房抵押权预告登记。某开发商与银行之间签订合作协议，同意为该小区所有房产的按揭贷款合同的履行承担连带保证责任，保证期间至他项权证书即不动产抵押登记证明出具之日止。
后许某未按时履行还款义务，原告银行遂起诉至法院要求被告许某偿还全部贷款，银行享有对上述房产的优先受偿权，以及要求被告开发商依据合作协议承担连带还款责任。法院审理查明，该房产尚未取得所有权证明，但开发商已经进行首次登记确权。
裁判结果
法院判决，被告许某偿还原告银行贷款，银行对办理预告抵押的房产享有优先受偿权。驳回原告要求被告某开发商承担连带还款责任的诉讼请求。
裁判理由
法院认为，其一，民法典担保解释第52条规定在符合相应条件的情况下抵押权预告登记权利人享有优先受偿权，该规定相较于物权法第20条更有利于保护民事主体包括预告登记权利人、债务人以及开发商等的合法权益，更有利于维护社会和经济秩序。故依据民法典时间效力第2条，本案关于预告抵押登记的优先受偿权问题应当适用民法典担保解释的规定。
其二，涉案抵押物尚未办理产权登记，不符合办理抵押权登记的条件，故本案不存在预告抵押登记失效的情形，加之开发商已经办理了涉案抵押物的首次确认登记。本案抵押权自预告登记之日起设立，现借款人未能按照借款合同约定履行还款义务构成违约，银行主张对涉案抵押物享有优先受偿权符合民法典担保解释第52条规定，应予支持。
其三，开发商提供阶段性担保的目的在于保障银行无法就抵押物优先受偿时的债权安全。基于对担保合同条款进行目的解释，双方约定的保证期间应当是至原告已能够就抵押物享有优先受偿权之日。本案中银行对抵押物的优先受偿权已经得到支持，开发商提供保证的目的已经得到实现，故对银行主张开发商承担连带清偿责任不予支持。
典型意义
根据物权法的相关规定，预售商品房抵押贷款中，当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，向登记机构办理预告登记。该抵押权预告登记不同于抵押权登记，并非现实的抵押权，而是将来发生物权变动的请求权。物权法设立该制度，目的是为了限制开发商及购房人（借款人）随意处分权利，如一房二卖，或另行设定抵押权等情况，保障债权人的权益。但现实中，办理预告抵押登记后，存在购房人（借款人）不办理产权证，不配合或怠于办理正式的抵押登记，购房人涉及其他纠纷导致房产被查封而被登记部门拒绝办理抵押登记等情形，造成抵押权设立登记无法完成。在此情形下，预告登记是否具有优先受偿权在理论界抑或司法实践中存在较大争议，银行主张优先受偿权通常得不到法院的支持，对银行而言存在极大的法律风险，提供阶段性担保的开发商亦要承担担保责任。
自民法典及民法典担保解释、民法典时间效力规定实施以来，给预告登记的法律效力和裁判标准带来了新的变化，即在房产已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形下，银行有权主张就标的财产享有优先受偿权，抵押权设立时间追溯至设立预告登记之时。民法典担保解释第52条赋予特定条件下预告登记权利人优先受偿权，一方面可以充分发挥预告登记制度保障债权实现的功能，极大提高了抵押权预告登记权利人实现债权的效率，降低社会经济运行成本，另一方面契合担保功能主义的解释路径，发挥抵押物的担保功能减轻债务人负担并避免开发商作为保证人的诉累，平衡债权人、债务人、保证人之间的利益冲突，维护社会和经济秩序的稳定。
法条链接
《最高人民法院关于适用
有关担保制度的解释》第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
《最高人民法院关于适用
时间效力的若干规定》第二条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
原标题：《业主不还贷，预抵押登记权利人享有优先受偿权吗？民法典有新规！》
