国五条“落地”前的躁动 南宁二手房市中介工作忙
3月5日，南宁市房产交易中心里众多市民前来办理过户手续。记者 唐辉吉摄
广西新闻网记者 谢嘉明 张娟 雷倩倩 欧乾恒 罗暘 梁为
二手房市
中介人员工作忙
一边忙着给客户准备交税资料，一边忙着接待放盘咨询的客户，这是国五条细则发布后南宁市各大中介门店上演的景象。3月4日，记者在辉煌置业阳光100分行采访发现，门店经理忙于给客户准备交税资料应接不暇，而置业顾问则不断接待上门客户。
置业顾问陆璨告诉记者，国五条细则一出台，门店的放盘量猛增，一天来电放盘的房源至少有20条，比以往多数倍。而置业顾问电话回访的业主，把房子由租转售的房源就更多了。该公司系统显示，几天来，委托他们出售的放盘量约有500套，比上个月的放盘量上涨了40%。门店经理郑琼燕说，之前很多客户放盘时多是通过电话联系的方式，而这几天，很多客户就直接到门店放盘，除了解市场行情外，咨询新政也是原因之一。
“未满5年”房源抢放盘
据了解，目前抛售的房子中，不乏降价出售房源。如金桂花园一套3楼三房户型，之前的报价是6200元/平方米，现在的报价是5700元/平方米。在出让的房子中，以“未满5年”为主。
嘉顺房产资深营业经理涂芳丽告诉记者，以往“未满5”年的房源交易税费高，含个税（按照交易额的1%征收）和营业税（按照交易额的5.65%征收），大多数业主选择出租待“满5年”再出售。现在之所以积极入市，就是怕将来万一“未满5年”，自己又急着用钱，个税太高就难转让了。放盘的业主李女士告诉记者，她的房子未满5年，现在出手总比新政后出手税费低，所以稍微降点价就卖出了。
不过，一些卖家也表示，如果房子未能搭上“末班车”，就暂不出让了，将房子出租。等到将来“满5年”或有买家愿意出高价再卖。
一些房源有优势
恒创地产的置业顾问告诉记者，现在对来门店放盘的业主，他们都会详细询问房子是否“满五年”，是否是家庭唯一住房或者是否有原值资料等信息。因为按照新政，今后这类房源是比较有优势的，过户费用较低，他们会建议业主别着急。
置业顾问张晓亮告诉记者，目前市场上学区单位房报价坚挺。这类房源大多数是房改房，属于无原值房产，是按成交总额的1%计算个税，现在几乎成了香饽饽了。另外，一些通过离婚析产、继承赠与的房源，也是无原值记录的，业主报价也不松动。
辉煌置业副总经理刘喜表示，新政执行前，短期内会刺激二手房的交易，交易量肯定会增加。但是执行新政后，市场的低迷将会大幅下跌，可能与限购初期无异。
一手楼盘
售楼部客户增多
“售房要征收20%个税，会导致二手房交易成本大幅上升。二手房失去了价格优势，购房者会转向一手房。”南宁昊宇房地产公司市场部经理娄旭宁说。近日来，记者在采访中了解到，南宁不少楼盘营销负责人都持这样的观点。
一些开发商认为，南宁现在很多楼盘都是现房、准现房销售，正逐步缩小与二手房“即买即住”的差距。如五洲国际、水立方、江南华府、观澜溪谷、青秀山1号、大商汇等楼盘，购房者买房后一两个月就可办理交房手续，避免了购房者以往买期房，房子没交房导致交了月供还要交房租的窘境。
3月5日，记者在瀚林御景售楼部看到，几名购房者在看房。一位市民说，他原计划买二手房，现在担心交易费用高，打算改变计划买一手房。销售人员介绍，近日前来看房的市民增多，有的购房者可能是从二手房市场分流过来的。
没有楼盘加推房源
据报道，外省一些城市的开发商认为市场形势出现转变，开始调整楼盘售价，有的价格比一个月前上涨500元/平方米。南宁的楼盘售价如何？
牛顿·苹果销售人员介绍，该楼盘新一期房源将在近期面市，目前售价还未确定。上一期楼盘单价为“4字头”，估计新一期房价不会大幅调整，可能是基本持平或略有上涨。
盛天东郡二期房源开始接受预约，均价为7500元/平方米。记者注意到，房价与上一期持平。销售人员介绍，从去年12月以来，项目的售价一直没有较大调整，现在推出的房子性价比高，购房较实惠。
宏桂东昇起步价是5077元/平方米，销售人员介绍，目前楼盘仍在执行促销价。至于促销活动何时结束，还没有收到开发商通知。据了解，该楼盘上一次调价是1月底。
最近几天，南宁没有楼盘紧急加推房源，楼盘都是自然销售状态。据了解，3月10日只有江南华府开盘，起步价是4500元/平方米。
楼盘调整营销策略
据南宁房产部门统计，去年南宁新建商品房成交500万平方米，套数5.1万套。二手房成交120万平方米，套数1.1万套。这意味着，二手房成交量约为一手房的25%左右。
记者了解到，虽然楼盘的售价未作调整，但有的开发商已经收窄让利幅度。西乡塘一楼盘2月推出购房送礼包活动，购房者可获得家电基金、装修红包等，总价优惠为18888元起。现在购房送礼包活动停止，改为购房三重优惠，换算下来，每套房优惠11888元起。开发商解释，这是楼盘在不同营销节点而作出的市场调整，与楼市新政无关。不过，知情者介绍，这是开发商的试探性举措，如果得到市场认可，可能还会再次调整营销策略。
此外，有的楼盘将开盘活动延后，想等到市场局势明朗后再面市。位于兴宁区的一楼盘，原宣称在3月下旬推出新房源，现在销售人员称在4月下旬面市。业内人士分析，有的楼盘已获得了预售许可，之所以暂未开盘，既是想通过开展预约活动积蓄多些客户，也想观望市场进展情况。
房产交易
市民排长龙办过户
虽然地方版的新政策尚未出台，不过，对南宁市二手房交易的影响立竿见影。3月4、5两日，记者来到南宁市房屋产权交易中心，均发现交易大厅已经是人满为患，等待办理业务的市民已经排起了长龙。
“我是看了新闻才决定赶紧来过了户，没想到人这么多。”3月5日，在交易中心的档案查询窗口前，陈先生在焦急地等待喊号。陈先生在兴宁区有一套90平方米的二手房，本来此前已经联系好了买家，但是因为工作比较繁忙，过户手续一直没办，“没想到新政策下达得这么突然，现在后悔没早点办。”
记者在现场采访了解到，前来办理业务的市民几乎都与陈先生的想法一样。有市民表示，新政出台，一下子要多交那么多钱，双方都承担不起，心里着急所以想赶紧在地方新政出台之前将房子过户。
档案查询咨询台的工作人员告诉记者，仅在3月5日上午他们就放出了700多个排队号，这样的情形直逼往年交易高峰期的数据。
工作人员介绍，本周开始上班后，前来办理咨询业务的市民就开始猛增，这两天业务办理量是平时的两三倍。他介绍，3月5日一早上班时间还没到，排队取号的人就已经排起了50米长龙，而当天早上预备的160个排队号不到8分钟就被预定一空，许多没有取到号的市民只能转至其他城区的地税服务厅。
工作人员预计，这样的情形将会持续一两周时间。
房产交易步骤
卖方注销贷款抵押：无银行贷款抵押可直接进入下一步；（法定办结时限为10个工作日）
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查档：查看卖方的房子是否有抵押、查封记录和房屋产权归属等以及买方名下房屋登记信息，确定交易是否符合限购政策等；（当天可以查询）
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双方签订购房买卖合同；
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缴纳契税、个人所得税以及营业税等；（几个税种可以同时进行，未满五年交易房子备齐材料可当天办理，满五年交易房子需申请营业税减免的，一般办结时限为7个工作日）
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进行房屋所有权转移登记；（法定办结时限为30个工作日，南宁房屋产权交易中心承诺15个工作日办结）
备注：以上只是二手房买卖交易过程中的部分程序，并不包括买家申请贷款以及二手房评估等程序。此外，商品房、房改房以及经适房过户所需材料也不尽相同，买卖双方需留意。
“国五条”细则出来后 南宁版细则或在本月底敲定
广西新闻网记者 雷倩倩 欧乾恒 罗暘 梁为 谢嘉明 张娟
房产部门
新政敲定将第一时间公布
“国五条”细则出来后，南宁何时公布和实施落地新政策是市民最关注的问题。3月4日，记者从南宁市住房保障和房产管理局了解到，南宁市相关部门已经对“新国五条”落地的问题开始研究，不过新政何时才能敲定尚未有时间表。
南宁市住房局有关负责人告诉记者，中央的政策出来之后，地方肯定会有一个地方版的具体操作细则出来。不过，目前尚未接到政策调整的消息。据介绍，由于此次新的调控政策出台涉及的面比较大，牵涉的部门比较多。届时，政府将召集住房、国土、税务等各相关部门进行座谈和调研，形成具体建议之后，还需最终经审批之后才能与市面见面，因此新政策出笼的时间表还难以敲定。
业内人士介绍，此前限购令从中央的政策出台到南宁市地方版出笼经历了将近一个月的时间，参照于此和国五条要求各地“制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布”条款来看，南宁市地方版的新政策公布和落地实施时间应该在本月底。
该负责人告诉记者，在政策尚未调整之前，目前包括限购在内的相关政策仍然按照此前规定执行。待新政策敲定之后，将会第一时间召集媒体进行公布，并尽快告知市民。
金融机构
房贷政策暂无变化
记者采访邕城多家银行了解到，目前各银行的房贷政策并无变化，仍按原来的房贷政策执行。
建行广西区分行是目前个人房贷市场上占有率最高的银行，3月5日，该行答复记者说，目前该行的个人房贷政策并无变化。农业银行广西区分行营业部及交通银行广西区分行亦都肯定地对记者说，这两天并没有接到房贷政策变化的通知。按照原有政策，首套房首付至少三成，利率要高于基准利率；二套房则至少要首付六成，同时利率要按照基准利率上浮10%以上执行；三套房及以上则不发放贷款。
根据国五条，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。房价是否出现上涨过快现象是调整房贷政策的重要依据。不过，银行人士介绍，他们从前来贷款的客户处掌握的信息来看，目前南宁房价尚比较平稳。从办理购房贷款的人数来看，也没有出现激增的现象。
另一方面，各银行也并未控制房贷额度，也就是说，符合条件和政策的申请者，一般都能顺利获得贷款。
邕城房贷是否会有新政？如果有，银行什么时候会执行？对于这两个问题，各家银行都表示，他们还要等总行的通知。
土地部门
用地供应不会有大的波动
3月5日，记者从南宁市国土部门获悉，南宁市2013年土地出让计划已制订完毕并上报市政府，预计3月底前发布。业内人士认为，在强有力的调控之下，南宁土地出让价格短期内不具备大幅波动的条件。
国五条提出，应增加普通商品住房及用地供应，2013年住房用地供应总量原则上不低于过去5年平均实际供应量。记者就此向南宁市国土资源局咨询，该局相关科室负责人表示，南宁市住宅用地2010年计划供应222.34公顷，2011年305公顷，2012年327公顷，呈逐年上升趋势。不过，近两年住宅用地实际供应面积均未达到计划供应面积。2011年的经营性用地，近一半成交是非住宅用地。2012年也有数块住宅用地遭遇了流拍、流挂，国土部门为避免出让失败，出台了流拍转挂牌的措施，但一些流拍转挂牌的地块再次流挂。
业内人士认为，土地实际供应面积少于计划供应面积，是因为近两年市场调控压力较大，大部分开发商都放缓了拿地的步伐。去年下半年，楼市开始出现回暖迹象，土地拍卖会上也出现了数十轮举牌“抢地”的情况。但仔细分析可以发现，开发商们“抢”的都是稀缺地块。好地块引发激烈竞争，并不直接表明市场回暖。
对于今年土地市场的趋势，多名业内人士均认为以稳定为主。南宁新源房地产开发咨询有限公司总经理王茂源说，从前几年南宁楼市的走势看，土地市场是滞后于住宅市场的。如南宁房价从2005年进入快速上涨期，而土地价格是在2007年才开始进入快速上涨通道的，之后的2009年和2010年共诞生8个“地王”。目前，南宁住宅价格尚无快速上涨的迹象，“面包”不涨价，作为“面粉”的土地自然也就不会有人高价抢购。总体来看，在国五条的调控下，今年南宁土地市场将以稳定为主。
税务部门
及时解开各种疑惑
从各方反应来看，市民对“二手房转让个人所得税按20%税率征收”最常见的理解为：转让房产，将按总价的20%征收。但事实上，这一理解是错误的。国五条细则中强调的“个人所得税”究竟如何征收？哪些购房成本可以扣除？3月5日，自治区地税局工作人员对此进行了详细解读。
自治区地税局所得税处相关负责人解释说，根据《中华人民共和国个人所得税法》规定，“财产转让所得”应缴纳个人所得税，这其中包括房产。目前，针对二手房，地税部门有两种征收方式，纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，可采用查验征收，那么，卖房所需缴纳个人所得税=（交易价格—房屋原值—相关税金—合理费用）×20%。
若纳税人无法提供房屋原值的相关证明材料，则采用核定征收，即个人所得税=交易价格×1%的征收方式。
除了购买满5年，且是家庭唯一住房的房产外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税。
目前，广西大多数纳税人都选择核定征收，也就是按交易价格的1%计算方式纳税。当然，也有少量卖房人选择按所得的20%缴纳，因为其房子增值慢，在一买一卖的过程中，差价部分很小，采用这种方式更省钱，但这种情况并不多见。
该负责人说，20%的税率征收并非“新政”，此次国五条强调“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，目的在于加强征管。但目前，地税部门暂未接到“全部二手房所得个税都需按20%计征”的通知，也在等待更详尽的规定出台，在此期间，二手房买卖的个税征收，仍按原规定执行。
那么，在严格执行“二手房转让个人所得税按20%税率征收”的政策情况下，其征收中可以扣除的合理费用如何界定？哪些税金可以减除？
据介绍，合理费用是指卖房纳税人按照规定，实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、其他手续费、公证费等。尤其需要说明的是，装修费用有限额标准，在能够提供正规装修费用发票的情况下，商品房最高可扣除房屋原值的10%，经适房、公有房最高扣除限额为15%。若原购房为装修房，即合同中注明房价款中含有装修费，如铺了地板、装配洁具的，将不再重复扣除装修费用。而住房贷款利息及其他手续费、公证费等，则凭有效证明据实扣除。
在转让住房过程中，除个税外，卖房纳税人还需缴纳营业税、城市维护建设税、教育附加，以及地方政府要求地税部门代为征收的水利建设基金、地方教育附加等。这些合理税、费在缴纳个税的过程中可减除。
遵纪守法
办理过户别耍小聪明
如何避税问题也成为热议的话题，有人提出通过“伪造欠债事实让司法判决过户”或者“离婚再婚”等方式进行避税，不过相关人士也指出，这些避税方式容易产生法律纠纷及相关风险，可能为买卖双方造成不必要的损失。
“我通过赠予方式名下新增了一套房产，这个要不要缴个税和营业税呢？”韦女士为即将到来的政策而纠结。韦女士想买一套房，并与身为好友的卖家协商好，但是对方要到下半年才能交房，新的细则也让双方比较烦心。对此对方建议到时候通过赠予的方式“过户”。如此可否行得通呢？工作人员告知，赠予的方式因为没有交易，所以没有营业税，只征收3%的契税和少量印花税，相比国五条细则的征税方式可能会节省成本。不过，个税的征收要根据具体情况而定，只有赠予双方属于三代以内直系亲属等若干情况才会免征个人所得税，其他情况个税征收也比较高。而且，未来如果获赠人想将房屋买卖时，除了要交常规的税费以外，个人所得税也要按照交易差价的20%进行缴纳，造成日后交易成本提高。
在前来咨询的市民中，了解经适房进行买卖的市民也不少。工作人员介绍，按照经适房相关规定，2009年出台实施的《南宁市经济适用住房管理办法》，申请家庭自取得房屋所有权证之日起5年内，其经济适用住房不得直接上市交易。因此，如果是没有取得房产证或者取得房产证未满5年是不能作为二手房进行交易的。取得房产证满5年之后如果要上市交易，经济适用住房主管部门将按照规定及合同约定回购，回购价格按原购房价格从购房之日起每年扣减1%计算。
■温馨提醒
想搭“末班车”须抓紧
从去年3月2日开始，南宁市房屋产权交易中心推出“周末无休”的便民新举措，市民周末可以办理房产交易相关手续。周末工作时间为9时至12时，13时30分至17时。市民需要注意的是，南宁市房屋产权交易中心逢周二下午进行政治学习，该时间段不对外办公。
国五条细则一旦确定执行时间。市民买房卖房如何才能避免“半截”交易？这是大家很关注的。对此，广平房产客服部门经理梁陈鹏表示，按照以往的经验，新政出台后，具体的执行时间相关部门都会提前公布。一般情况下，交易都会有缓冲的时间段。按照南宁市房产交易先完税后过户的原则，市民签订合同之后，缴纳契税和申报个税和营业税可在一天内同时进行，只要税局接收个税申报表，“半截”交易就不会出现。
如果房屋有按揭贷款，并不影响契税缴纳和个税、营业税的申报，两者可以同时进行，没有前后关系。若是时间有限，完全可以先缴纳契税和申报个税、营业税，之后卖家再到银行申请还款。
南宁房产部门提醒市民购买二手房注意事项
一、购买二手房要查验《房屋所有权证》：购房人应先查看该房屋的《房屋所有权证》，没有依法进行房屋登记并取得《房屋所有权证》的房屋，不得买卖。为慎重起见，建议购房人向南宁市房产档案馆查验该房屋的房屋登记信息，以最大限度地避免购买的房屋存在产权争议。
二、购买二手房要审查转让人主体资格：购房人要确定房屋转让人是不是该房屋的产权人，如果转让人不是房屋产权人，应查验相关委托手续（一般应为公证委托书），如果是中介机构代理销售的，还要查看该中介机构是否在南宁市住房保障和房产管理局办理了备案手续并按时参加年检。
三、购买二手房要审查房屋权利限制
根据有关法律法规规定，以出让方式取得土地使用权，未付清土地使用权出让金或不按出让合同约定的期限和条件投资开发等8种情形的房屋不得转让，一些房屋在转让前，还应取得有关部门批准，如：封闭管理校园区内的房改房上市交易需经所在学校及其上级主管部门批准；设定了抵押权的房屋，转让前应取得抵押权人的同意等。
四、购买二手房要了解与房屋交易相关的信息：房屋交易除了要审查房屋权属方面的问题，还要了解相关信息，如房屋交易所需缴纳的各类税费，房屋的水电费、物业费、燃气费等是否结清，房屋装修、家具等附属设备是否随房赠送以及卖房人户口是否已迁出等。
五、购买二手房签定合同要细致：房屋交易涉及的事项比较多，且不同的房屋存在不同的情况。因此，签定合同时要格外细致，考虑周全，尽量把相关的事项写入合同，如付款方式和期限、房屋交付时间、费用分担及违约责任等，这样可有效预防纠纷的发生。
六、购买二手房要注意交易资金安全：房屋交易中如何交割购房款十分重要，购房人最担心的问题是支付了购房款而无法取得《房屋所有权证》。为此，南宁市房屋产权交易中心开设了存量房交易资金代存代付的便民服务，通过“代存代付”，可有效解决存量房交易资金的安全问题，且该服务不收取费用，因此建议二手房交易双方通过“代存代付”来交割交易资金。
新闻回顾：
楼市调控“国五条”细则出台 南宁市尚未正式实施
广西新闻网记者 周珂
核心提示
卖房所得20%缴个税，成为了楼市调控“国五条”细则中最受人关注的一条，虽然南宁尚未正式实施，但已在二手房市场激起了千层浪。由于这一规定涉及面很大，引起不少换房族的担忧， 一些原本就打算购买二手房或是出售房子的市民纷纷想赶在政策实施前尽快出手。那么，南宁版实施细则何时出台，“卖房所得20%缴个税”在执行时是不是应该一刀切，假离婚避税是否可行……带着种种疑问，记者昨日采访了相关部门、业内人士及律师，试图寻求答案。
疑问1：征税是否考虑房龄，房改房交易是否会区别对待？
答：细则中明确指出：“对出售自有住房按规定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”
记者从税务部门了解到，其实20%征税的固定相关法律法规都早有规定，只是现在严格执行，根据1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。也就是说自用5年内，能核实房屋原有价值的就按照转让所得20%征税。
业内人士秦女士指出，对于一些老旧的房子应该区别对待，比如大板二区一套70平方米的房改房，当初买的时候房价才5万元，如今每平方米可卖到5000元左右，价值35万元。按照现行纳税标准，所得税为3500元。而按照新政，所得税要缴纳6万元，比当初购房时房屋价值还高。目前南宁版的“国五条”细则尚未出台，在实行20%的纳税标准时，有关部门应该考虑到房屋所有人的房产套数、房龄、类型等。
疑问2：“国五条”细则规定：“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”那么，如何核实房屋价值？谁来核实？
答：一般情况下，买房时购房合同、税收票据以及房屋登记都有当初房屋价格的记录，在税务以及房产部门都能够查到。
对于一些老的房子，在当初购买时没有相关证明可以证明价值的，按照目前的规定，是按照成交总额的1%缴纳个人所得税，以“疑问1”提到的案例为例，当初5万元买的房子，如今卖35万，那么所得税就为3500元。
业内人士覃锋认为，要是以后细则出台，一定要核定房子价值，那么相关部门应该制定一个专门的第三方机构进行价格评估，或是建立一套科学的评价系统。
据了解，广州税务部门就有一套二手房交易价格评估系统，能够精确求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价。纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税；纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税，沉重打击了报低价以避税的方式。
疑问3：装修款能算进房屋原值吗？
答：如果当初买房时是30万元，装修时花了10万元，但是购房合同以及税务票据都是只记录房子是30万元，要是卖了60万元，按照新政个税是6万元。如果把当初装修款算入房价，房价就是40万元，个税就是4万元，少了2万。
覃锋认为，根据目前情况看，一般不会把装修款算入初始房价，因为装修后一般都会使用一段时间，购房人在买房后通常会再装修也会花费不少资金，因此装修部分一般不作为房屋原值。
疑问4：南宁版细则何时出台？
答：记者从相关部门了解到，目前南宁还没有制定“国五条”的地方实施细则，由于涉及部门多，也为了避免“一刀切”，估计南宁版的“国五条”细则最快也要到4月份出台。
疑问5：按照新政纳税时间点怎么界定？
答：目前，二手房交易双方都在趁着新政落地前赶紧办理过户手续，这样就能按照成交价的1%纳税。秦女士认为，是否按个税新政策纳税，应该以递交过户材料的时间作为时间点，如果递件时间在地方税务部门落实政策的通知出台前，那么个人所得税还是会按成交价的1%征收。
疑问6：假离婚避税可行吗？
答：有人说，为了规避高额的个税，卖家和买家可以各自先离婚，然后卖家和买家结婚，这样房子婚内加名字只要100元。房子成功转让后卖家和买家再离婚，最后各自复婚。文灿律师事务所的蒋文灿律师认为，这样的做法风险大，不建议使用，因为很多人因此人财两空。
疑问7：买卖双方可不可以共同承担个税？
答：按照现在的习惯，一般二手房交易的税费都由卖家承担。不过新政一旦正式实施，由于个税提高，不少人提出在购房合同之外签订补充协议，约定双方各付50%的个人所得税。蒋文灿律师认为这样的做法属于民事行为，只要双方签订的补充协议是在自愿的原则下进行，那么这种方法还是可行的。
疑问8：新政对什么样价位买入的房子打击最大？
答：覃锋告诉记者在新政没有落地前，按照目前公布的新政纳税政策，对于购入时房价与卖出时房价相差越大的房子，要缴纳的个税也越多，这样的房子受打击最大。如园湖路手表厂对面一套120平方米的房子2006年买入时是5000元/平方米，如今已经涨到8000元/平方米。差价36万，要缴纳个税7.2万。
疑问9：是否有卖家主动降价卖房？
答：在“国五条”细则出台后，外地出现了降低房屋挂牌价格的情况，如原来70万的房子，现在挂牌65万。在南宁二手房市场，采访中记者了解到尚没有出现这样的情况，不过已经有一些原来咬着价格不放松的房主开始松动，向有意向的购房人表示“价格可以商量”。
疑问10：网传的避税办法靠谱吗？
答：上有政策下有对策，随着“国五条”细则的出台，有网友发布了“避税”方式。如：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产作抵押。然后，买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿；最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。
蒋文灿律师认为，如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证。此外，如果欠款数额与房产价值正好同等，法院会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税法的行为，通常会判欠款无效。这样一来对于买方来说风险极大，已经支付的房款很可能要不回来。
新细则让南宁楼市绷紧神经 二手房差价个税伤不起
广西新闻网记者 谢嘉明 欧乾恒
3月1日，“国五条细则”出台，细则将给南宁楼市带来什么影响？3月2日，记者走访市场发现，业界普遍认为调控细则体现出国家对楼市的关切，调控力度之大为近年罕见。一些市民则期待细化措施，让市场尽快明朗化。
二手房：差价20%个税引波澜
3月2日，记者走访了园湖路和东葛路上的多家房地产中介发现，关于二手房交易要征收差价20%的个税引起了不少波澜。来咨询此项政策的客户增多，包括买卖双方。
据了解，此前个人售房所得税征收主要有两种方式：1.提供完整准确房屋原值凭证，按差额的20%税率征收；2.未提供的由当地税务机关实行核定征税，按交易总价款的1%计征。房产中介为了促进交易，一般向买卖双方建议用第二种方式纳税。如今该通道被“关闭”，会造成交易费用大幅上升。
“这钱我肯定是不愿意出的。”准备卖房的黄先生如此表示。他的房子是2006年以约30万元的价格买下的，现正打算以70万元的价格出售，如果按照新的计税方式，需要缴纳8万元的个税，比此前的计税方式多了7万多元。“如果最终不得不由我来埋单，那我要么不卖了，要么就提高价格出售。”黄先生的观点代表了不少售房业主的想法。
东葛路上一家房产中介的置业顾问小何说，如果按照新出台的个税缴纳政策，那么近几年内买入再转手的房子，因为总差价相对较小，20%的个税额度也较小，还是会受到市场的青睐；但2008年之前买入的房子或者是单位集资房等，在经历了几年的大涨后，如今交易的话，这个差价的20%将会是一个较大的数字，会令买卖双方望而却步。此外，房改房、集资房等单位房因为难确定价格信息，估计仍会按1%征所得税。商品房交易的所得税高，单位房所得税小，可能会使得单位房在二手房市场吃香。
宝创房地产代理公司总经理陈景浩表示，目前国务院出台的政策只是一个大方向，未来税务部门还会有新的细则出台，但当前这一政策会使购房者和卖家选择观望，这将直接导致二手房成交量下降。
还有业内人士认为，羊毛出在羊身上，按照新的政策，很大的可能是缴纳的税钱将由买方承担，此外也可能出现买卖双方协商平摊。不管是哪种方式，都会导致交易成本抬升。而且因为部分刚需和改善性需求被抑制，有可能出现租房需求增加，租房成本也跟着水涨船高。
限购：
引发区域扩大猜想
除了二手房交易个税缴纳，此次细则限购的升级也颇引人关注。细则明确：“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。”
根据此前南宁限购令的细则，仙葫、五象新区、兴宁快环外部分区域由于不在南宁市城区街道办事处所辖的区域，因此不限购，而这也成为了这些区域一些楼盘销售时宣传的一项内容。
细则的出台对这些有没有影响呢？当天，记者致电了五象新区和快环一带的几个楼盘，销售顾问表示，目前尚未接到政策调整的消息，当天来看房的客户相比此前并没有太大的改变，而按照此前的政策，限购很难将这些区域纳入限购范围。
业内人士表示，按照此次细则的规定，“限购”区域覆盖全市行政区范围，限购包含所有新建商品住房与二手住房。这意味着，限购政策将可能由此而发生改变。
对此，业内人士陈伟认为，从目前来看，细则是对限购政策的重申，也是限购政策的升级。如果根据字面理解，这些区域被纳入限购范围也成了一个大概率事件。
陈景浩表示，虽然按照新规，这些区域可能会被纳入限购范围，但是按照目前南宁市发展现状来看，老城区和凤岭片区基本已经饱和，未来南宁市的发展方向侧重往东或南的方向发展，目前南宁市正打造五象新区，一旦限购将会对片区的土地整合和开发，以及人气的吸引造成影响，因此限购范围是否扩大需要政府的综合考量。
一手房：倒逼开发商放弃小户型
“国五条细则”规定，房价上涨过快的城市，要提高二套房首付比例和贷款利率。南宁是否被列为“上涨过快城市”不得而知，但业内人士认为，随着调控力度的加强，二套房市场已是风声鹤唳，这将倒逼开发商改变供应结构。
目前，二套房的首付比例是不低于六成，贷款利率比基准上调1.1倍。广西中坚集团董事长梁光海认为，如果调整二套房贷款结构，首付可能会增加到七成，贷款利率上调1.2倍。这对一些有经济能力的投资人士来说问题不大，但对改善型客户就影响大了。
据了解，南宁有不少人士在三四年前购买了小户型，计划等到收入增加或结婚生子时再买大一点的户型。如果二套房首付和利率提高，导致购房成本加大，将使得他们无法改善居住条件。
梁光海认为，为了获得低首付和贷款优惠，很多购房者将慎重考虑他们的首次购房计划。市民逐渐倾向于一步到位置业，过渡性房源将失宠。
广东某房企负责人介绍，前不久他们在青秀区购买了地块，现项目进入设计阶段。在限购、限贷的背景下，小户型已经风光不再。此次调控细则传递出二套房将提高首付的信息，更坚定了他们摒弃小户型的判断。他们打算开发的户型最小面积为80平方米。之所以开发这些户型，是要满足规划限定的90平方米以下户型面积要占项目七成比例的要求，不然，户型面积起码90平方米。
业内人士罗靖表示，开发商不青睐小户型，长期发展下去，会影响房屋租赁市场，导致租金看涨。
落实：市民期待细化措施
“国五条细则”对房产信贷、土地供应、市场监督等方面都提出了要求。不过，一些市民提出，有的措施还需进一步细化，避免存在盲区。
市民马先生说，他在2010年购买了一套二手房，这套房是商品房，当时他承担全部过户费用，所得税是按总价的1%交纳。今年他打算把房子出让，房子是按总价的1%交所得税，还是按差额的20%交纳？如果按差额交纳，能查到的房屋价格为首次交易价格，那他岂不是为上一任业主的所得埋单，吃了大亏？
一些购房者介绍，现在市民对房子的装修越来越看重，投入资金也越来越大。有的人买房花费60万元，装修又花了20万元。在房子转让中，只以房子的交易价计算个人所得税不合理，应当酌情把装修费折算到成本中。此外，有的业主供房多年，交给银行大笔利息，房贷利息也是购房者的主要开支。卖房计算个人所得时，此项不能忽略不计。
“国五条细则”提出，已实施限购的城市，限购区域应覆盖行政区域，对此如何理解，业界有不同看法。一些人士认为，行政区域应当包括所辖县、区，有的则认为是主城区。南宁所辖6县是否也限购？在南宁有两套房，还能否前往宾阳县买房？这需要相关部门明确。
业内人士认为，从政策的出台到细化可具操作性的措施，还有一段时间。在这个期间，南宁可能会出现房产交易赶搭“末班车”的现象。
"国五条"出台三方面影响南宁楼市 二手房价或推高
广西新闻网记者 周珂
2月20日，新一轮楼市调控政策出台，被称为“国五条”，当时不少业内人士对这一政策保持较为乐观的态度，也有人认为对南宁楼市影响不大。但就在3月1日，“国五条”细则出台，大家发现政策细则比以往更为严厉，也更具可操作性。此次“国五条”细则将对南宁的楼市产生怎样的影响呢？
细则
三个方面影响南宁楼市
国五条细则的出台后，哪些政策将对南宁楼市产生影响呢？
南宁龙邦源房地产投资咨询公司总经理张飚认为，细则中有三个方面的内容将会对南宁的楼市产生影响。首先，在“限贷”方面，除坚持既有的差别化信贷之外，细则规定房价上涨过快的城市可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。下一步就看南宁市是否被国家认为是房价上涨过快的城市，如果是二套房贷款，政策势必从严。其次，税收方面，细则提出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这必然造成二手房交易中成本的增加。最后，在“限购”方面，除坚持既有措施、从严执行外，细则明确限购区域应覆盖城市全部行政区域。原来南宁的限购令只覆盖六个城区，如果按照新政执行，很有可能覆盖到六个县，也就是南宁市六县六城区都要实施“限购令”。
二手房
卖方或提高房价转嫁成本
本次国五条细则中，可操作性最强的就数二手房的个税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收。这一政策不需要地方再制定细则，国家直接颁布后就马上可以实施。
置业顾问秦女士告诉记者，在新的税收政策没有实施以前，二手房交易中税收缴纳有两种选择：缴纳交易总额的1-2%或者转让差额的20%。绝大多数交易都是采取的总额1%征收方式。新政策会对炒房行为予以打击，有利于商品房市场从投资向住宅的回归。
“羊毛出在羊身上，征税方式的改变使得房屋持有人卖房成本增加，这部分成本会转嫁到购房者身上，同时二手房价格也将被推高。”业内人士谭聚志表示，“提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投资，但是在实际操作中，卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，在客观上推高了二手房价格，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。此外，也有可能因为个税的提高，出现一房两价的情况，拟定一个较低的价格出售，为的是避税，而只将实际价格告诉购房者，这会容易产生房产交易纠纷。”
新房
成交量或继续上涨
南宁市自去年下半年以来新房的交易量就一直保持在较高水平，《南宁市2013年1月房地产市场情况简报》显示，2013年1月份，南宁市新建商品住房成交量为5345套，与去年同期相比增长了240.45%，与2012年12月环比增长了15.05%。成交量出现了较大的增长。
张飚认为，随着二手房业主出售意愿降低，供应的减少，以及新房交易税收方面的优势，会把一部分刚需购房者推向新房市场，进一步提高新房的成交量。
按照国家统计局公布的南宁市去年1月份到今年1月份的房价走势，13个月中，有6个月房价指数是下降的，有4个月房价指数上涨（本报2月23日曾做过报道），以这样的情况来看，南宁的房价并不属于上涨过快的城市，不在二套房贷款政策进一步从严的范围。但是如果南宁不幸执行了严格的二套房政策，秦女士认为，从目前业内的情况看，二套房贷的调整将会是首付款比例升至7成及贷款利率上浮至1.3倍（目前是首付比例6成、贷款利率1.1倍），对于南宁的购房者来说，压力大的将是首付，以一套100万元的房子为例，目前贷款政策只需首付60万元，而一旦提升，首付将是70万元。这种情况下，一部分改善型刚需用户的购房意愿将会受到影响，新房市场的交易量也会受到影响，此时对于开发商来说，虽然成交量不错，但是新房价格上涨的空间不大。
楼市
三季度起将进入降价滞涨期
中国多地楼市在2012年年中以来出现量价齐升的势头，“国五条”细则提出的内容措辞严厉，标志着调控实质性升级，对市场的影响也超出了预期。
“今年三季度起将进入降价滞涨期，”对于今后南宁的楼市走势，张飚分析认为，细则出台后，楼市对新政策的消化适应估计需要一段时间，在新政下，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，而虽然一部分购买二手房的购房者会转而购买新房，但是在如此严厉的政策下，南宁市场房价进一步上涨的可能性不大，估计在政策时滞效应结束后的三季度左右，房价可能进入滞涨期。
业内人士谭聚志认为，在新政的影响下，接下来市场将产生连锁反应，购房者会观望市场走势，市场整体活跃度将会持续下降，随之而来的住宅成交量也会出现下降，房价涨幅有望回落，个别月份可能出现环比下跌，不过这一切都要看南宁市能否及时出台地方细则，并不打折扣地体现“国五条”细则的要求。
以一套购入时总价20万元的房子为例，目前房子总价达到50万元，那么按照原来的征税方式，卖出要缴纳的税款为0.5万元，而执行新的征税标准后，卖出时缴纳的税款将是6万元，前后税款相差了5.5万元。
国五条个人售房征差额20% 柳州市二手房交易升温
昨日上午，柳州市鱼峰区地税局办税服务大厅（房产交易分厅）内人头攒动，数百名市民赶到现场向地税工作人员咨询二手房交易新政。
广西新闻网记者陈刚 文/图
3月1日晚，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对2月20日国务院常务会议出台的5条旨在抑制楼市投机的措施进行了细化解释，其中“个人售房差价按20%缴纳个税”、“部分城市将提高二套房首付”等风向标，迅速引发柳州市民关注。新楼盘销售波澜不惊，但是二手房销售市场却悄然升温起来。
二手房交易升温
国务院针对房地产调控再次发声，对二手房交易的心理预期，无疑将产生新一轮“冲击波”。
昨日下午5时，从事房屋中介业务的置业顾问韦先生称，当天公司已经成交4套二手房，上午和下午各成交两套，而平时每天平均成交量仅为1至2套。由于公司房源侧重柳北区和高新片区，因此当天成交的二手房，全都是这两个片区。
韦先生根据从业经验，认为柳北区的二手房刚性需求非常明显，购房客户基本上用于购房自住，高新片区由于学区房缘故，客户大多用于满足自住需求，投机炒房的现象并不明显。“由于调控政策影响，很多人已经放弃炒房，从2011年开始转而炒商铺，炒房热情已经明显降温。”韦告诉记者。
记者了解到，目前柳州二手房价格稍微有些松动，但程度并不大，卖家并没有给出“挥泪价”，且二手房源依然有限，没有出现抛售现象，交易双方静观后市走向，采取“以不变应万变”方式应对。
办税大厅人气旺
柳州市鱼峰区地税局办税服务大厅（房产交易分厅），在搬迁到房屋登记中心B厅后，昨日正式对外办公，几百名市民上午9时蜂拥而至，场面犹如春运般热闹，约10名税务人员现场维护秩序，并随时解答市民咨询，“房屋过户征收20%个人所得税”成为最受关注热点。
退休职工陈俊强专程赶来问个究竟，表情略显焦急。原来陈师傅2009年帮助妹妹购买住房，现在妹妹经济条件大大改善，便想将房屋转到自己名下，获悉相关新闻报道后，陈被“房屋交易过户征收20%税率”吓了一跳，税务工作人员现场解答后，陈这才松了一口气。
鱼峰区地税局工作人员现场答复，房产转让所得征收20%个人所得税的办法，其实一直都在实行，并非现在出台的“新规”，只不过很多人还不了解。纳税人除可选择该种方式以外，还可根据广西地税征收办法，按照综合征收税率计算缴纳，即按照住宅房屋交易总价的1%征收个人所得税。而转让商铺等非住宅房屋则按2%征收个人所得税，如果符合家庭生活唯一住宅条件，并且房产证登记时间满5年，则可免征个人所得税。
而在柳州市房屋登记管理中心大厅，办理业务的市民较前几天明显增加，但与相邻的办税服务大厅相比，尚未出现“人气爆满”现象。
地税部门公布热线释疑
昨日上午，针对“房屋交易过户缴税20%”的疑惑，柳州市12345政府热线接到不少市民电话。政府热线将情况通报柳州市地税局，地税局纳税服务热线同时接到大量市民咨询，并在第一时间作出正式答复：目前个人转让住宅房屋的个人所得税，共有两种计算方式，即按财产转让所得20%或交易房屋总价的1%征收。
地税局工作人员称，虽然3月1日国务院办公厅发布通知，对国五条进行了细化解释，称以后“个人售房差价按20%缴纳个税”，但是据其所知，国五条的具体实施细则和实施时间还未出台，柳州市地税局尚未收到相关的最新文件。因此，目前继续执行从2012年1月1日起施行的现行税收政策。至于将来如何征收，他们只能等待国五条具体实施细则出台再定。
工作人员称，市民对此如有不明事宜，可拨打柳州市地税局纳税服务热线2312366咨询。
