都知道动迁安置房是
较为特殊的一类用房情况
“什么叫动迁安置房？
我能不能随意购买？
购买它会不会有法律风险？”
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名词解读
动
迁
安
置
房
是指政府组织实施、提供优惠政策、明确建设标准、限定供应价格、用于重大工程和旧区改建等项目居民安置的保障性安居用房。
因买卖动迁安置房引发的
案外人执行异议案例屡见不鲜
其中有一种情况是：
房屋买卖合同签订后
在较长的限转期内
可能因诉讼导致房屋被司法查封
为什么合同都签了
房屋还可能会被查封？
这涉及到限制转让期的相关问题
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限
制
转
让
期
又称限转期，是指动迁居民家庭获配的动迁安置房，取得产证后一定期限内（目前上海市的规定是三年内）限制上市交易，且不得转让、抵押。
应该怎么办呢？
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（一般人我们不告诉他呦）
案外人执行异议
指人民法院在民事案件执行过程中，案外人对被执行的财产的全部或者一部分主张权利，并要求人民法院停止或变更执行的请求。
也就是说，当购买限转期内的房屋后，房屋被法院司法查封的，案外人可通过“执行异议”向法院申请停止查封。
接下来，让我们来看两起案例
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买到限制转让期的房子该怎么办？
案例一
法院在执行一起案件中，对小宋名下的房屋采取查封，案外人小洁提出书面异议，要求解除查封。
根据房屋的登记信息显示：该房屋权利于2015年4月7日登记在小宋名下，且备注有：“动迁安置房，三年内不得转让、抵押。”
2016年4月29日，案外人小洁与小宋签订该房屋的买卖合同，双方约定的房屋买卖价格为223万元，小洁于2016年5月4日前支付房款180万元，尾款于2017年11月30日支付，小宋于2016年5月3日交付房屋给小洁，双方约定于2017年11月30日前办理房屋过户手续。法院于2016年7月4日保全查封房屋。随后，小洁向法院表示并愿将剩余房款交付执行。
案例二
法院在执行一起案件中，案外人方某对保全查封被告卫某名下房屋提出书面异议，要求解除查封。
根据查封房屋登记资料：被告卫某因房屋征收安置取得一套房屋，于2013年12月23日与开发商签订《上海市商品房预售合同》，2014年5月13日，开发商取得房地产权证（以下简称“大产证”），2015年1月4日，卫某首次取得查封房屋的小产证，产证备注有：“动迁安置房，三年内不得转让、抵押。”
2016年1月18日，案外人方某与被告卫某签订房屋买卖合同，房价为550万元，方某于合同签署当日支付300万元，并约定剩余250万元于房屋过户当日支付；同日，双方交付房屋，同年4月20日，方某对系争房屋装修后入住。2017年10月16日，方某与卫某再次签订房屋买卖合同，该合同与前次签订的合同条款大致相同。2017年11月15日房屋被法院保全查封。审查过程中，案外人方某将150万元缴至法院。
这也是从区别和平等对待居民动迁时获得的现房或期房安置房的考虑作出这样的规定。所以呢，法官在判断动迁安置房3年限转期是否届满时，也不会只简单地看房地产登记簿记载的小产证登记核准时间，还会查一下大产证登记核准时间和补偿安置协议签订时间后再作出判断。
当然，如果房地产登记簿明确载明3年限转的起始时间的，则无需考虑是否符合“双三规定”的问题，即使案外人提出，根据“不动产登记公示公信”的原则，也不会支持异议。
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限转期内房屋买卖知识点
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金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
实操中，前三条比较容易符合，对于第四条，法院将审查案外人对未办理过户登记是否存在过错，在动迁安置房买卖这个问题就涉及动迁安置房限转期的认定。
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福利知识点
《上海市住房保障和房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题的通知》
1、被动迁居民家庭取得房地产权证满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同、租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。
2、未取得房地产权证或取得房地产权证未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当校验房地产权证、拆迁补偿安置协议。
（文中所用人名均为化名）
