拍 卖 公 告
受委托，我公司定于2012年5月11日上午9:30分对下述标的实施公开拍卖：
湘潭县易俗河镇金松六路南侧门面，房屋建筑面积约48.11㎡，参考价104290元。 （保证金1.5万元）
凡有意竞买者，请于2012年5月10日16:00时前将履约保证金汇入指定账户（户名：湘潭县人民法院执行款专户，账号：43001531063052503483，开户行：建行易俗河支行）并持本人有效身份证明与有效汇款证明原件及复印件来我公司办理竞买登记手续，详情请来人来电咨询。
展示时间：即日起至拍卖日前
展示地点：房产驻地
联系电话：0731-58396123
拍卖地点：湘潭市吉安路79号中瀚财富广场A1420号 （本公司拍卖厅)
2011 144
关于对湘潭县易俗河镇金松六路南侧张南洲
所有的门面价格评估鉴定报告
一、基本情况
委托单位：湘潭县人民法院
委托日期：2011年12月18日
委托事项：对湘潭县易俗河镇金松六路南侧张南洲所有的门面价格进行评估鉴定
鉴定对象：湘潭县易俗河镇金松六路南侧张南洲所有的门面价格
鉴定日期：2011年12月18日----2011年12月22日
鉴定地点：湘潭县易俗河镇金松六路南侧张南洲家，其余为本中心
二、案情摘要
湘潭县易俗河镇张南洲等几人合伙于2006年10月17日从湘潭县房地产开发公司购买了位于湘潭县易俗河镇金松六路224.2㎡土地用于私人建房，2007年12月自建竣工，建筑总层数为4层，混合结构。张南洲所有的门面面积为48.11㎡,现委托我中心对其价格进行评估鉴定。
三、鉴定目的
为委托单位提供价值参考依据。
四、鉴定基准日
2011年12月18日
五、鉴定定义
评估鉴定结论所指价格是：评估鉴定标的在评估鉴定基准日，遵循合法原则、公平原则、供求原则、替代原则、最佳使用原则和估价时点原则，采用公开市场价值标准确定的客观、合理的价格。
六、鉴定依据
（一）法律法规依据
1、中华人民共和国《价格法》
2、中华人民共和国《城市房地产管理法》
3、全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》
4、建设部关于《房地产估价规范》
5、司法部关于《司法鉴定程序通则》
6、国家发改委关于《价格评估管理办法》
7、湘潭市人民政府潭政办发[2007]31号文件
（二）委托方提供的有关资料
1、湘潭县人民法院《对外委托鉴定、评估、审计函》
2、《湘潭县房屋权属登记审批表》、《土地使用权证》复印件
（三）鉴定方收集的资料
1、现场勘察资料、照片
2、市场调查资料
七、鉴定方法
根据鉴定目的及鉴定对象现状，综合确定选用成本法为主，市场法为辅进行价格鉴定。
八、鉴定过程
接受委托后，我中心成立了鉴定小组，制定了鉴定作业方案，进行了现场勘察，委派专人搜集相关资料，对需要评估的标的物进行了详细的调查了解。
（一）评估对象区域环境状况。评估对象位于湘潭县易俗河镇金松六路南侧，地域环境好，交通便利，水电设施齐全。
（二）评估对象权属状况。根据委托方提供的《湘潭县房屋权属登记审批表》中载明该房屋所有权人为张南洲，评估标的物坐落于湘潭县易俗河镇金松六路南侧，建筑总层数4层，房屋层数为第一层门面，建筑面积为48.11㎡，建成时间为2007年12月。土地使用权证为“潭国用2007第B172079号”，建筑用地面积54.95㎡。产权清晰，无争议纠纷。
（三）评估标的实物状况。评估标的为商用房，其结构为混合结构，总体设计布局合理，房屋基础、承载构件、屋架、屋面、墙体、地面等主要部分良好。
（四）估价鉴定方法选择。依据国家房屋成色、成新勘估评定标准规定该房屋使用年限为50年，现已使用4年，测算出其成新率为92%。评估鉴定人员依据相关法律、法规规定，按照评估鉴定规范和程序，根据委托评估要求以及评估物特点等实际情况，在详细进行实地勘查和对邻近地区调查的基础上，综合分析所掌握的资料，认为选取成本法更能真实地反映评估对象房产的客观合理价格或价值，因此采用成本法，市场法的评估鉴定方法，综合确定该门面现行市场价格为3080元/㎡（按建筑面积算）。即：
门面评估价格=现行市场价×建筑面积×成新率
=3080×48.11×92%
=136324.50元
九、鉴定结论
评估鉴定标的在鉴定基准日的公开市场价值为人民币：壹拾叁万陆仟叁佰贰拾肆元伍角（￥136324.50元）
十、鉴定限定条件
（一）委托方提供资料客观真实。
（二）评估标的物现有使用用途和利用方式不改变。
（三）估价方仅对估价对象进行了一般性的查勘，未接受进行结构测试的要求，因此估价方不承担对估价对象建筑结构内在质量进行调查的责任。
十一、声明
（一）价格评估鉴定结论受结论书中已说明的限定条件限制。
（二）委托方提供资料的真实性由委托方负责。
（三）本评估鉴定结论是参照周围相同地段地理位置、环境、房屋结构状况基本一致房地产的市场价格，采用市场比较法评估所得的现时客观合理的价格，只对房屋价值提供参考依据，其具体价值以竟拍变现的价格为准。
（四）本评估鉴定结论有效期自评估期日起一年内有效，超过一年须另行评估。
（五）评估鉴定结论仅对本次委托有效，不作它用。未经我中心同意，不得向委托方及其他有关当事人之外的任何单位和个人提供，不得发表于任何公开媒体上。
（六）鉴定机构和鉴定人员与鉴定标的没有利害关系，也与双方当事人没有利害关系。
（七）如对鉴定结论有异议，可于收到鉴定结论书之日起十五日内，书面向我中心提出补充鉴定，亦可向其他具有司法鉴定资质的机构另行申请重新鉴定。
十二、司法鉴定机构
机构名称：湖南锦程司法鉴定中心
司法鉴定机构许可证号：4304008
机构负责人：谢希庭
十三、司法鉴定人员
司法鉴定人 执业证号 签 章
谢希庭 4304008002
司法鉴定人 执业证号 签 章
陈妙峰 4304008041
二0一一年十二月二十二日
附件
1、现场勘察照片
2、《湘潭县房屋权属登记审批表》复印件
3、《土地使用权证》复印件
4、《司法鉴定许可证》复印件
5、《司法鉴定人执业证》复印件
