针对近年来频发的商品房买卖合同合同纠纷问题，2019年5月，我局根据区管委会要求，开始对辖区房地产销售合同格式条款内容进行事前审核，规范房地产合同条款行为，尽力消除购房隐患。
自开展合同预审以来，我局共审查房地产楼盘合同171份，指导整改问题条款972处。在审查房地产开发商送审合同的同时，我局还主动采取积极监管方式，采用对临开盘的楼盘发放惠州市房地产广告发布及销售合同规范指南等方式，多方面确认合同条款内容的合法合规性。现对房地产合同宣传中常见的问题、违反条款和处罚依据作汇总分类，以供房地产经营单位制定合同中作参考借鉴和自我规范。
一、法律法规对使用合同格式条款的规定
(一)《民法典》第四百九十六条【格式条款的订立要求，说明义务】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：1、具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的情形;2、提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;3、提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条【格式条款的解释方法】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第五百六十三条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同。
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;2、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务;3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的的;5、法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
(二)《合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
(三)《消费者权益保护法》第二十六条第二款、第三款规定：经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。
(四)《合同违法行为监督处理办法》第九、第十、第十一条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己责任、加重消费者责任、排除消费者权利。
二、违法违规常见情形
(一)违约责任不对等。
买方重，卖方轻，买方逾期付款时间短、支付违约金标准高;卖方逾期交付时间长、支付违约金标准低。
如：买受人逾期付款在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送到之日起15日内按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金。
出卖人逾期交付在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金(但该违约金总额最高不超过买受人合同总价的10%)。逾期超过180日，买受人解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照3.85%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。 买受人要求继续履行合同的， 合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。
(二)排除买受人主要权利。
如：1、实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照下列原则处理：(1)套内建筑面积误差比绝对值超过0.6%时，双方互不退补。(2)套内建筑面积误差比绝对值在0.6%-3%以内的，据实结算房价款。(3)套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，双方据实结算价款，买受人不得退房。
2、规划和设计发生变更，可能影响买受人所购买商品房质量或使用功能的，买受人不解除合同时，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：合同继续履行，不担其它责任。
3、地基基础和主体结构，经检测不合格，买受人不解除合同的，合同继续履行，不担其它责任。
4、该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用，买受人不解除合同的，由出卖人负责修复。
5、 因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日720日取得该商品房所有权证书的，出卖人按照总房价1%向买受人支付违约金，合同继续履行，买受人不解除合同。
(三)加重买受人的责任
如：1、房屋已交付的，合同解除时买受人按日向出卖人支付房屋使用费5元/平方，或按月支付房屋折旧费6‰。
2、因预测面积与实测面积差异，导致买受人不能享受税收优惠政策而增加的税收负担，由买受人承担。
(四)免除出卖人责任
如：1、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定相关标准不一致的问题之外的其他问题，出卖人负责保修，无需因此承担逾期交楼责任。
2、 逾期交付，逾期办证，出卖人承担的违约责任。
双方确认出卖人承担了逾期交付的违约责任后，无需承担逾期办证违约责任，两者责任不再叠加。
3、因政府部门进行与本项目关联的工程发生突发事件、公共卫生事件、重大活动、登记机关办事程序变更，或规范标准发生变化导致的规划、设计变更，属于不可抗力，出卖人不承担任何违约责任，合同继续履行。
三、违法的主要责任与后果
(一) 主要法律责任
1《合同违法行为监督处理办法》第十二条规定：“当事人违反本办法第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条规定，法律法规已有规定的，从其规定;法律法规没有规定的，工商行政管理机关视其情节轻重，分别给予警告，处以违法所得额三倍以下，但最高不超过三万元的罚款，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”
2《合同违法行为监督处理办法》第十三条规定，“当事人合同违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果的，应当依法不予行政处罚;主动消除或者减轻危害后果的，应当依法从轻或者减轻行政处罚;经督促、引导，能够主动改正或者及时中止合同违法行为的，可以依法从轻行政处罚。”
3《合同违法行为监督处理办法》第十四条规定“违反本办法规定涉嫌犯罪的，工商行政管理机关应当按照有关规定，移交司法机关追究其刑事责任”
(二) 其他严重后果
根据《企业信息公示暂行条例》第六条和《工商行政管理行政处罚信息公示暂行规定》第九、第十和第十四条的规定，受行政处罚的企业，工商部门将在全国企业信用信息公示系统对行政处罚信息进行公示，行政处罚信息自公示之日起届满5年的，不再公示，但行政处罚信息记录于企业信用信息公示系统。
四、温馨提示
1、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)第三条规定和《商品房销售管理办法》中华人民共和国建设部令第88号第十五条规定，为避免出现虚假广告导致购房纠纷和诉讼，建议出卖人将涉及该商品房的销售广告和宣传资料有关内容在合同中约定。
附：(1)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
(2)《商品房销售管理办法》第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
2、根据国家住房和城乡建设部、工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同》示范本，第二十五条规定，为进一步推行《商品房买卖合同》示范文本使用，避免出现霸王条款而引起纠纷和诉讼，建议出卖人在《商品房买卖合同》(预售)中的第八条、第十二条、第二十条的处理方式选择第1种。《商品房买卖合同》(现售)中的第九条、第十三条、第十七条的处理方式选择第1种。《商品房买卖合同》(预售)中的第十三条处理方式选择第1或2或3种。
附：国家住房和城乡建设部、工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同》示范本，第二十五条规定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十二)。补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。
大亚湾市场监管局
