[中报]H21奥园 (188326): 奥园集团有限公司公司债券2022年中期报告

 

原标题:H21奥园 : 奥园集团有限公司公司债券2022年中期报告

奥园集团有限公司
公司债券中期报告
（2022年）












二〇二四年一月

重要提示
发行人承诺将及时、公平地履行信息披露义务。


本公司董事、高级管理人员已对中期报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已对中期报告提出书面审核意见，监事已对中期报告签署书面确认意见。


发行人及全体董事、监事、高级管理人员保证中期报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。



本公司中期报告中的财务报告未经审计。






重大风险提示
投资者在评价和购买本公司债券时，应认真考虑各项可能对公司债券的偿付、债券价值判断和投资者权益保护产生重大不利影响的风险因素，并仔细阅读募集说明书中“风险因素”等有关章节内容。

截至本报告出具之日，公司面临的风险因素与募集说明书中“风险因素”章节发生的重大变化如下：
一、公司2021年度审计报告的审计意见为无法表示意见
根据信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“信永中和”）出具的《奥园集团有限公司 2021年度审计报告》（XYZH/2023SZAI1B0003），信永中和不对奥园集团2021年度财务报表发表审计意见。

二、主营业务下滑，盈利能力下降的风险
公司 2022年上半年度的营业总收入为 89.26亿元，相比 2021年同期下降了 71.91%，2022年上半年度公司销售毛利率较去年同期下降 27.25个百分点至 1.04%，公司经营情况持续恶化，一方面因房地产市场整体下行；另一方面，因公司出现债务逾期、诉讼及负面舆情，导致公司销售规模及销售价格均出现下行趋势。

公司 2022年上半年净利润为-17.90亿元，较上年同期大幅减少。公司主营业务及盈利能力均出现重大不利变化，导致公司偿债能力下降。

三、流动性紧张的风险
受商品房销售放缓、地方政府预售资金监管力度提升、房企违约事件使得整体行业融资信用受损等多方面影响，公司从 2021年四季度开始销售回款规模下降，新增融资受限，公司资金流入规模下滑；同时，公司货币资金因偿付到期债务导致规模快速下降，部分融资逾期触发交叉违约条款使得部分长期债务转为短期债务导致短期偿债压力增大，公司产生流动性紧张的情形，短期偿债能力出现重大不利变化。

截至 2022年 6月 30日，公司货币资金余额 108.53亿元，较上年期末减少 33.11%；货币资金中受限资金 90.97亿元，占 2022年中货币资金余额比重为 83.82%。截至 2022年 6月 30日，公司短期借款余额为 66.49亿元，较上期末同比减少 28.32%；公司一年内到期的非流动负债余额为 561.94亿元，较上期末同比减少 11.70%。截至 2022年 6月 30日，公司流动资产规模为 2142.64亿元，流动负债规模为 2277.53亿元，流动资产已无法覆盖流动负债。

四、受限资产规模较大的风险
截至 2022年 6月 30日，公司的受限资产主要为存货、货币资金和投资性房地产等，合计 503.85亿元，占 2022年 6月 30日总资产的 21.22%。公司受限资产规模较大，在一定程度上影响了公司在面临偿付压力时的变现能力。若公司不能按时、足额偿还银行借款或其他债务，有可能导致受限资产被其债权人冻结甚至处置，将对公司声誉及正常经营造成不利影响，可能将对债券偿付造成不利影响.


目录
重要提示 ........................................................................................................................................... 2
重大风险提示 ................................................................................................................................... 3
释义................................................................................................................................................... 6
第一节 发行人情况 ............................................................................................................... 8
一、 公司基本信息 ......................................................... 8 二、 信息披露事务负责人 ................................................... 8 三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况 ............................. 9 四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况 .......................... 10 五、 公司业务和经营情况 .................................................. 10 六、 公司治理情况 ........................................................ 13 第二节 债券事项 ................................................................................................................. 14
一、 公司信用类债券情况 .................................................. 14 二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况 ........................ 17 三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况 .................... 18 四、 公司债券报告期内募集资金使用情况 .................................... 18 五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况 .............................. 18 六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况 ........................ 19 第三节 报告期内重要事项 ................................................................................................. 19
一、 财务报告审计情况 .................................................... 19 二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 ............................ 19 三、 合并报表范围调整 .................................................... 19 四、 资产情况............................................................ 19 五、 负债情况............................................................ 22 六、 利润及其他损益来源情况 .............................................. 24 七、 报告期末合并报表范围亏损超过上年末净资产百分之十 .................... 24 八、 非经营性往来占款和资金拆借 .......................................... 24 九、 对外担保情况 ........................................................ 25 十、 关于重大未决诉讼情况 ................................................ 27 十一、 报告期内信息披露事务管理制度变更情况 ................................ 28 十二、 向普通投资者披露的信息 .............................................. 28 第四节 特定品种债券应当披露的其他事项 ..................................................................... 28
一、发行人为可交换债券发行人 ................................................ 28 二、发行人为非上市公司非公开发行可转换公司债券发行人 ........................ 28 三、发行人为可续期公司债券发行人 ............................................ 28 四、发行人为其他特殊品种债券发行人 .......................................... 28 五、其他特定品种债券事项 .................................................... 28 第五节 发行人认为应当披露的其他事项 ......................................................................... 28
第六节 备查文件目录 ......................................................................................................... 30
财务报表 ......................................................................................................................................... 32
附件一： 发行人财务报表 .................................................. 32

释义

公司、本公司、发行人   指   奥园集团有限公司  
本报告   指   奥园集团有限公司公司债券中期报告（2022年）  
存续债券   指   奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行 2019年公司债券(第一期)（品种二）、奥园集团 有限公司(面向合格投资者)公开发行2020年公司 债券(第一期)、奥园集团有限公司2020年面向专 业投资者公开发行公司债券（第二期）、奥园集 团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司 债券(第一期)  
19奥园02   指   奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行 2019年公司债券(第一期)(品种二)  
20奥园01   指   奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行 2020年公司债券(第一期)  
20奥园02   指   奥园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发 行公司债券（第二期）  
21奥园债   指   奥园集团有限公司2021年面向专业投资者公开发 行公司债券(第一期)  
募集说明书   指   《奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发 行2019年公司债券（第一期）募集说明书》、《 奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发行 2020年公司债券（第一期）募集说明书》、《奥 园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行 公司债券（第二期）募集说明书》、《奥园集团 有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债 券（第一期）募集说明书》  
债券持有人会议规则   指   《奥园集团有限公司面向合格投资者公开发行 2019年公司债券之债券持有人会议规则》、《奥 园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行 公司债券之债券持有人会议规则》  
债券受托管理协议   指   《奥园集团有限公司面向合格投资者公开发行 2019年公司债券之债券受托管理协议》、《关于 奥园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发 行公司债券之债券受托管理协议》  
中国奥园   指   中国奥园集团股份有限公司  
主承销商、受托管理人   指   西南证券股份有限公司、中国国际金融股份有限 公司  
西南证券   指   西南证券股份有限公司  
中金公司   指   中国国际金融股份有限公司  
信永中和   指   信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）  
评级机构、联合资信   指   联合资信评估股份有限公司  
中国证监会、证监会   指   中国证券监督管理委员会  
交易所   指   上海证券交易所  
《公司法》   指   《中华人民共和国公司法》  
《证券法》   指   《中华人民共和国证券法》  
章程、公司章程   指   奥园集团有限公司章程  
报告期   指   2022年1-6月  
节假日或休息日   指   中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休息 日（不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和 台湾省的法定节假日和/或休息日）  
元、万元、亿元   指   人民币元、人民币万元、人民币亿元  


第一节 发行人情况
一、 公司基本信息

中文名称   奥园集团有限公司  
中文简称   奥园集团  
外文名称（如有）   AoyuanGroupCompanyLimited  
外文缩写（如有）   AoyuanGroup  
法定代表人   林显团  
注册资本（万元）   611,000  
实缴资本（万元）   611,000  
注册地址   广东省广州市 番禺区南村镇万惠一路48号2302  
办公地址   广东省广州市 番禺区南村镇万惠一路48号奥园集团大厦  
办公地址的邮政编码   511442  
公司网址（如有）    
电子信箱   ayxinfang@aoyuan.net  


二、 信息披露事务负责人

姓名   陈志斌  
在公司所任职务类型   □董事 √高级管理人员  
信息披露事务负责人 具体职务   财务中心总经理  
联系地址   广州市番禺区万惠一路 48号奥园集团大厦  
电话   020-38686666-8388  
传真   020-38686688  
电子信箱   chzhbin@aoyuan.net  



三、 报告期内控股股东、实际控制人及其变更情况 （一） 报告期内控股股东的变更情况 □适用 √不适用 （二） 报告期内实际控制人的变更情况 □适用 √不适用 （三） 报告期末控股股东、实际控制人信息 报告期末控股股东名称：广东奥园置业有限公司 报告期末控股股东对发行人的股权（股份）质押占控股股东持股的百分比（%）：0 报告期末实际控制人名称：郭梓文 公司与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系的方框图（有实际控制人的披露至实 际控制人，无实际控制人的披露至最终自然人、法人或结构化主体） 控股股东为机关法人、国务院各组织机构直接监管的企业以外主体的 √适用 □不适用
控股股东的资信情况
控股股东广东奥园置业有限公司主要资产均纳入发行人合并范围，控股股东单体资信状况未出现重大不利变化。间接控股股东中国奥园 2024年 1月 12日公告境外债务重组进展，中国奥园境外重组计划已经过香港法院认许。

控股股东所持有的除发行人股权（股份）外的其他主要资产及其受限情况 控股股东及实际控制人除发行人资产外，还持有部分境外地产项目及奥园健康（03662.HK）股权，境外地产项目均因融资受限，中国奥园持有的奥园健康股权截至报告期末未受限。

实际控制人为自然人的
√适用 □不适用
实际控制人的资信情况
实际控制人郭梓文先生主要资产均集中在中国奥园主体内，除上述事项外，无其他不良资信情况。

实际控制人所持有的除发行人股权（股份）外的其他主要资产及其受限情况 控股股东及实际控制人除发行人资产外，还持有部分境外地产项目及奥园健康（03662.HK）股权，境外地产项目均因融资受限，中国奥园持有的奥园健康股权截至报告期末未受限。



四、 报告期内董事、监事、高级管理人员的变更情况
（一） 报告期内董事、监事、高级管理人员是否发生变更
□发生变更 √未发生变更
（二） 报告期内董事、监事、高级管理人员离任人数
报告期内董事、监事、高级管理人员的离任（含变更）人数：0人，离任人数占报告期初全体董事、监事、高级管理人员人数0%。


（三） 定期报告批准报出日董事、监事、高级管理人员名单
定期报告批准报出日发行人的全体董事、监事、高级管理人员名单如下： 发行人董事长：林显团
发行人的其他董事：无
发行人的监事：何国平
发行人的总经理：林显团
发行人的财务负责人：冷阳
发行人的其他高级管理人员：陈志斌、殷冀、邱少坤、谭毅、杨海能 注：本年度报告批准报出时间为 2024年 1月，本年度报告批准报出日的董监高人员与报告期末董监高人员存在差异，具体可参见公司 2023年 5月公告《奥园集团有限公司关于公司董事长、董事、监事发生变动的公告》。


五、 公司业务和经营情况
（一） 公司业务情况
1.报告期内公司业务范围、主要产品（或服务）及其经营模式
公司主营业务为房地产开发业务，2023年 6月 15日，中华人民共和国住房和城乡建设部向公司颁发了中华人民共和国房地产开发企业一级资质证书，证书编号：建开企〔2013〕1358号，证书有效期至 2025年 12月 5日。

公司经营范围：房地产咨询;房地产经纪;物业管理;互联网销售（除销售需要许可的商品）;酒店管理;餐饮管理;项目策划与公关服务;咨询策划服务;企业形象策划;以自有资金从事投资活动;信息技术咨询服务;信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）;体育场地设施工程施工;体育用品及器材批发;体育用品及器材零售;体育赛事策划;体育竞赛组织;体育健康服务;健康咨询服务（不含诊疗服务）;养老服务;国内贸易代理;计算机及办公设备维修;网络技术服务;科技中介服务;业务培训（不含教育培训、职业技能培训等需取得许可的培训）;企业管理咨询;房地产开发经营
2.报告期内公司所处行业情况，包括所处行业基本情况、发展阶段、周期性特点等，以及公司所处的行业地位、面临的主要竞争状况，可结合行业特点，针对性披露能够反映公司核心竞争力的行业经营性信息
2022年房地产市场延续 2021年下半年的下行趋势，全国商品房单月销售金额从 2021年 7月开始至 2022年 12月已经连续 18个月同比下跌，是房地产行业历史上最漫长的下行周期；平均跌幅已经达到 21.9%。2022年全年销售金额同比下降 26.7%。

2022年 1-12月商品房累计销售面积 135837万平方米，同比下降 24.3%。1-12月商品房累计销售金额 133308亿元，同比下降 26.7%。1-12月房地产开发投资累计完成额 132895亿元，同比下降 10.0%。全年新开工面积跌幅 39.4%，全年新开工面积回落至 2009年以前水平。

土地购置面积跌幅扩大，土地市场复苏仍待销售企稳。1-12月累计土地购置面积10052.00万平方米，同比下降 53.4%，12月单月土地购置面积 1596.84万平方米，同比下降 51.6%，跌幅收窄 6.8pct。全年来看，销售持续下行叠加行业出清，房企资金压力较大，一方面房企在资金压力下再投资拓展较难，已出险的民企失去拿地能力，尚未出险的房企面临各资金方的挤兑压力，资金优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大；另一方面销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下房企普遍谨慎投资，聚焦于核心城市核心地块，降低经营风险。

3.报告期内公司业务、经营情况及公司所在行业情况是否发生重大变化，以及变化对公司生产经营和偿债能力产生的影响
报告期内房地产市场延续 2021年的下行趋势，公司业务、经营情况未产生明显好转，公司销售情况下滑，资金流动性风险进一步扩大。公司逐步进行债务重组及展期等相关事项，以保交楼为首要核心任务。


（二） 公司关于业务发展目标的讨论与分析
1.结合公司面临的特定环境、所处行业及所从事业务的特征，说明报告期末的业务发展目标
2022年，全国地产开发投资额、新开工面积及销售面积均呈下降趋势，市场信心和需求仍需时日修复，房地产企业因此面临着不同程度的经营压力。

在公司营运层面，面对严峻的市场挑战，本公司以实际行动确保经营、销售及交楼的各项目标，持续优化结构，开源节流压缩一切不必要的成本开支，力求保持运营稳定。保交付是本公司确保稳定经营的重中之重，通过保交付盘活资金，修复企业信用，也为项目销售奠定良好基础，形成良性循环。

同时，本公司也积极整合资源，通过为项目引入战投合作、品牌代建等方式盘活资产，促进销售。年内，本公司与多家知名企业签署品牌代建协议，全力盘活重庆、成都、西安、厦门等项目的销售。2023年以来，本公司引入央国企及有实力的企业集团共同合作开发包括珠海翠微城市更新项目在内的多个城市更新项目并达成战略合作协议。

在稳定公司经营的同时，本公司积极推动境内外债务重组工作。境内方面，本公司已与若干境内金融机构订立安排延长本金逾人民币 327亿元现有境内融资安排的期限。境外债务重组工作也取阶段性进展，本公司之间接控股股东中国奥园持续与境外债权人就债务重组计划进行了多轮的谈判工作，截止 2024年 1月，重组支持协议已获本公司及债权人小组同意，且香港法院裁定本次重组协议已生效。重组完成后中国奥园所有者权益预计可增加人民币约 286亿，将大幅改善公司的资产负债表状况，同时也彰显境内外各利益相关方对未来市场和公司发展的信心。

在过去的 2023年，本公司全年实现约 3.54万套房源交付，交付面积约 413万平方米，交付总量超去年全年。行业周期性影响下，奥园自上而下高度重视项目交付。在各级政府专班大力支持和指导下，集团特战联合区域项目团队克服资金短缺、材料供给不足的问题，通过精细的预算和合理的资金调配保障了项目交付进度。

2023年，虽然内外形势依然复杂严峻，中国政府坚持稳字当头、稳中求进，着力稳增长、稳就业、稳物价。更多支持性措施将会陆续出台，推动房地产行业及整体经济的稳定发展。本公司将继续苦修内功，开源节流，确保项目的开发建设和顺利交付，加快销售回款。同时以坦诚和负责任的态度争取尽快与境内外债权人达成和解，行稳致远。

2.公司未来可能面对的风险，对公司的影响以及已经采取或拟采取的措施 为改善公司的流动性及现金流以维持持续经营，公司已实施或正在实施以下措施： 1、公司一直积极与境内公开市场债券投资者磋商债务展期事宜。截至 2023年 12月 25日，公司已就本金及相关利息合共约人民币91.15亿元作出经修订还款安排，还款期延长至二零二六年，利率不变。

公司亦一直与其他境内贷款人积极磋商借款展期。截至 2023年 10月 20日，公司与若干境内金融机构达成合同安排，本金金额约人民币 189.36亿元借款的现有境内融资安排获展期。

公司董事认为，公司能够完成其他境内公开市场债券及境内融资安排的展期。

2、公司一直积极寻找并将继续寻找出售资产的潜在机会，增加流动资金，缓解或解决债务问题。

3、为确保业务稳定及可持续经营，公司整合及优化资源，盘活项目建设及销售，降低营运开支，全力改善流动资金状况。

(1)公司将继续采取措施，加快在建及已竣工项目的预售及销售，加快收回尚未收回的销售所得款项及其他应收款。

(2)公司优先确保项目交付。目前公司大部分物业项目正在如期推进，2023年全年公司一共完成 3.54万套房源交付，交付面积约 413万平方米，公司将继续确保物业项目的竣工及交付。

(3)公司对组织架构进行调整，以减少管理层级、提高管理效率，有效控制成本及开支。

公司将继续积极评估额外措施，进一步减少非必要开支。

(4)公司一直积极寻求各种措施解决未决诉讼。公司有信心能达成友好解决方案，以应对在现阶段尚未有明确结果的索赔及争议。



六、 公司治理情况
（一） 发行人报告期内是否存在与控股股东、实际控制人以及其他关联方之间不能保证独立性、不能保持自主经营能力的情况：
□是 √否
（二） 发行人关联交易的决策权限、决策程序、定价机制及信息披露安排 公司自设立以来，严格按照公司章程及相关法律法规的要求规范运作、健全了公司法人治理结构，在资产、人员、财务、机构、业务等方面均具备独立性。

1、业务独立
公司现实际从事的主营业务为房地产的开发与经营，主要产品包括住宅、附属或配套商业、城市综合体等，收入主要来自于房地产销售收入。公司拥有独立完整的经营体系，具有直接面向市场独立经营的能力。公司的业务独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业，公司报告期内发生的关联交易及关联担保等行为均是按正常经营业务和条件进行，不存在其它需要依赖股东及其他关联方进行生产经营活动的情况。

2、资产独立
公司已拥有与生产经营有关的经营资质和配套设施，合法拥有与生产经营有关的土地、房产的所有权或者使用权。公司各项资产权属清晰、完整，公司对该等资产享有独立完整的法人财产权，不存在重大权属纠纷。

3、人员独立
发行人人员与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业分开，公司高级管理人员在公司领取报酬。发行人建立了较完备的人事管理和员工福利薪酬制度。发行人的董事、监事、高级管理人员的任职，均按照《公司法》、《中外合资经营企业法》及其他法律、法规、规范性文件、《公司章程》规定的程序进行；不存在股东超越公司股东会、董事会做出人事任免决定的情况。

4、机构独立
公司自设立以来已按照《公司法》、《中外合资经营企业法》、《证券法》的要求建立健全了法人治理结构，股东会、董事会、监事和管理层均独立运行，还设有董事局办公室、财务中心、内审中心、融资管理中心、行政人事中心、法务中心、产品管理中心、信息技术中心、战略投资中心、成本管理中心、品牌管理中心、营销管理中心、品质控制中心、客户服务中心、监察中心、党委办公室 16个内部管理部门，各职能部门在公司管理层的领导下依照部门规章制度独立运作，不存在与股东及其他关联方混合运作的情况，具备完全的独立性、完整性。

5、财务独立
公司设立了独立的财务部门，配备了独立的财务人员，建立了独立的财务核算体系，能够独立作出财务决策，并制定了规范的财务管理制度。公司开设了独立的银行账号，依法单独在税务部门办理相关税务登记，依法独立纳税，不存在与控股股东（实际控制人）或主要关联方混合纳税的情形。

（三） 发行人报告期内是否存在违反法律法规、公司章程、公司信息披露事务管理制度等规定的情况
√是 □否
具体违规情况及对债券持有人权益的影响
由于公司自 2021年下半年以来经营情况发生重大变化，公司未能及时披露 2021年年度报告、2022年半年度报告、2022年年度报告及 2023年半年度报告。违反了《公司债券发行与交易管理办法》及《公司信用类债券信息披露管理办法》等相关规定。相关事项可能会对债券持有人构成重大不利影响。

（四） 发行人报告期内是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况 √是 □否
违反约定或者承诺情况及对债券持有人权益的影响
由于公司自2021年下半年以来经营情况发生重大变化，公司未能及时披露2021年年度报告、2022年半年度报告、2022年年度报告及2023年半年度报告。违反了募集说明书相关约定。相关事项可能会对债券持有人构成重大不利影响。


第二节 债券事项
一、 公司信用类债券情况
（一） 结构情况
截止报告期末，发行人口径有息债务余额 108.03亿元，其中公司信用类债券余额 74.12亿元，占有息债务余额的 68.62%；银行贷款余额 20.99亿元，占有息债务余额的 19.43%；非有息债务余额的 11.89%。

单位：亿元 币种：人民币

有息债务类 别   到期时间   　   　   　   合计  
　   已逾期   6个月以内 （含）；   6个月（不 含）至 1年 （含）   超过 1年以 上（不含）   　  
银行贷款   -   13.49   1.88   5.63   20.99  
非银行金融 机构贷款   -   -   0.07   -   0.07  
信用类债券   -   -   74.12   -   74.12  
其他有息债 务   -   -   12.84   -   12.84  
合计   -   13.49   88.91   5.63   108.03  

截止报告期末，发行人发行的公司信用类债券中，公司债券余额 74.12亿元，企业债券余额 0亿元，非金融企业债务融资工具余额 0亿元，且共有 74.12亿元公司信用类债券在 2022年下半年到期或回售偿付。相关债券已于 2023年陆续召开债券持有人会议，审议通过调整本息兑付安排的议案，发行人公司债券不存在违约情形。

（二） 债券基本信息列表（以未来行权（含到期及回售）时间顺序排列） 单位：亿元 币种：人民币


1、债券名称   奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行2019年 公司债券(第一期)(品种二)  
2、债券简称   19奥园02  
3、债券代码   155688  
4、发行日   2019年8月30日  
5、起息日   2019年9月3日  
6、2022年8月31日后的最 近回售日   2022年9月3日  
7、到期日   2023年9月3日  
8、债券余额   15.00  
9、截止报告期末的利率(%)   6.60  
10、还本付息方式   本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一 次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起 支付  
11、交易场所   上交所  
12、主承销商   中国国际金融股份有限公司、西南证券股份有限公司  
13、受托管理人（如有）   中国国际金融股份有限公司  
14、投资者适当性安排（如 适用）   面向合格投资者交易的债券  
15、适用的交易机制   采取竞价、报价、询价和协议交易方式  
16、是否存在终止上市的风 险（如适用）及其应对措施   否  
截至本报告出具日，经债券持有人会议审议通过，“19奥园 02”已完成展期工作，本金兑付时间调整为自 2025年 4月 30日至 2026年 4月 30日，具体请参见发行人2023年11月17日公告《奥园集团有限公司关于奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发行2019年公司债券（第一期）（品种二）本息兑付安排、增信措施及其他约定发生调整的公告》。



1、债券名称   奥园集团有限公司(面向合格投资者)公开发行2020年  
　   公司债券(第一期)  
2、债券简称   20奥园01  
3、债券代码   163188  
4、发行日   2020年2月28日  
5、起息日   2020年3月3日  
6、2022年8月31日后的最 近回售日   2023年3月3日  
7、到期日   2025年3月3日  
8、债券余额   25.40  
9、截止报告期末的利率(%)   5.50  
10、还本付息方式   本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一 次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起 支付  
11、交易场所   上交所  
12、主承销商   中国国际金融股份有限公司、西南证券股份有限公司  
13、受托管理人（如有）   中国国际金融股份有限公司  
14、投资者适当性安排（如 适用）   面向合格投资者交易的债券  
15、适用的交易机制   采取竞价、报价、询价和协议交易方式  
16、是否存在终止上市的风 险（如适用）及其应对措施   否  
截至本报告出具日，经债券持有人会议审议通过，“20奥园01”已完成展期工作，本金兑付时间调整为自2025年4月30日至2026年4月30日，具体请参见发行人2023年9月8日公告《奥园集团有限公司关于奥园集团有限公司（面向合格投资者）公开发行2020年公司债券（第一期）本息兑付安排、增信措施及其他约定发生调整的公告》。



1、债券名称   奥园集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公 司债券(第一期)  
2、债券简称   21奥园债  
3、债券代码   188326  
4、发行日   2021年6月29日  
5、起息日   2021年7月2日  
6、2022年8月31日后的最 近回售日   2023年7月2日  
7、到期日   2025年7月2日  
8、债券余额   18.20  
9、截止报告期末的利率(%)   6.80  
10、还本付息方式   发行人于 6月 24日召开“21奥园债”2022年第一次 债券持有人会议，审议“21奥园债”2021年 7月 2日 至 2022年 7月 1日期间的利息展期支付等议案。6月 27日，发行人公告持有人会议决议，审议议案均获通 过。根据持有人会议表决结果，“21奥园债”2021年 7月 2日至 2022年 7月 1日期间的利息支付方式变更 为：2022年 7月 2日，支付本期利息的 10%；2022年 10月 2日，支付本期利息的 10%；2023年 1月 2日， 支付本期利息得 10%；2023年 7月 2日，支付本期利 息的 70%，至此本期利息全部兑付完成。  
11、交易场所   上交所  
12、主承销商   西南证券股份有限公司、中泰证券股份有限公司、中 山证券有限责任公司  
13、受托管理人（如有）   西南证券股份有限公司  
14、投资者适当性安排（如 适用）   面向专业投资者交易的债券  
15、适用的交易机制   采取竞价、报价、询价和协议交易方式  
16、是否存在终止上市的风 险（如适用）及其应对措施   否  
截至本报告出具日，经债券持有人会议审议通过，“21奥园债”已完成展期工作，本金兑付时间调整为自2025年5月30日至2026年5月30日，具体请参见发行人2023年9月8日公告《奥园集团有限公司关于奥园集团有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）本息兑付安排、增信措施及其他约定发生调整的公告》。




1、债券名称   奥园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公 司债券(第二期)  
2、债券简称   20奥园02  
3、债券代码   163911  
4、发行日   2020年8月4日  
5、起息日   2020年8月6日  
6、2022年8月31日后的最 近回售日   2023年8月6日  
7、到期日   2025年8月6日  
8、债券余额   11.80  
9、截止报告期末的利率(%)   5.65  
10、还本付息方式   本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一 次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起 支付  
11、交易场所   上交所  
12、主承销商   西南证券股份有限公司、中泰证券股份有限公司、中 山证券有限责任公司  
13、受托管理人（如有）   西南证券股份有限公司  
14、投资者适当性安排（如 适用）   面向专业投资者交易的债券  
15、适用的交易机制   采取竞价、报价、询价和协议交易方式  
16、是否存在终止上市的风 险（如适用）及其应对措施   否  
截至本报告出具日，经债券持有人会议审议通过，“20奥园02”已完成展期工作，本金兑付时间调整为自2025年5月30日至2026年5月30日，具体请参见发行人2023年9月8日公告《奥园集团有限公司关于奥园集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期)本息兑付安排、增信措施及其他约定发生调整的公告》。

注：鉴于发行人 2022年半年度报告实际披露时点较晚，为保证债券信息与本报告报告期匹配，本节债券信息均更新至 2022年 6月 30日。截至本报告出具日，发行人存续债券已完成展期，不存在实质性违约。

二、 公司债券选择权条款在报告期内的触发和执行情况
□本公司所有公司债券均不含选择权条款 √本公司的债券有选择权条款 债券代码：155688、163188、163911、188326
债券简称：19奥园 02 、20奥园 01、20奥园 02、21奥园债
债券包括的条款类型：
√调整票面利率选择权 √回售选择权 □发行人赎回选择权 □可交换债券选择权 □其他选择权
选择权条款的触发和执行情况：
报告期内，上述债券选择权条款未被触发。


三、 公司债券投资者保护条款在报告期内的触发和执行情况
□本公司所有公司债券均不含投资者保护条款 √本公司的债券有投资者保护条款 债券代码：163188、163911、188326、155688
债券简称：20奥园 01、20奥园 02、21奥园债、19奥园 02
债券约定的投资者保护条款：
在募集说明书中约定了交叉违约及加速清偿等投资者保护条款。

投资者保护条款的触发和执行情况：
报告期内， 21奥园债通过债券持有人会议豁免了交叉违约条款及加速清偿条款。其他债券报告期内未触发投资者保护条款。


四、 公司债券报告期内募集资金使用情况
√本公司所有公司债券在报告期内均未使用募集资金
□本公司的债券在报告期内使用了募集资金
五、 公司信用类债券报告期内资信评级调整情况
√适用 □不适用

债券代码   163188、163911、188326、155688  
债券简称   20奥园 01、20奥园 02、21奥园债、19奥园 02  
评级机构   联合资信评估股份有限公司  
评级报告出具时间   2022年 1月 24日  
报告期初主体评级   AA  
报告期末主体评级   A  
报告期初债项评级   AA  
报告期末债项评级   A  
报告期初主体评级展望   负面  
报告期末主体评级展望   负面  
报告期初是否列入信用观察名单   否  
报告期末是否列入信用观察名单   否  
评级结果变化的原因   因公司控股股东中国奥园集团股份有限 公司（以下 简称“中国奥园”）发布公告称，经审慎考虑流动性状 况，并为求保 留其有限现金资源及对所有债权人保 持公平以待整体债务重组，中国奥园将不会 于相关 到期日及付息日支付 2022年 1月票据的余下本金及最 后一期利息；同时，中国奥园将不会于适用的 30天 宽限期届满后支付 2023年票据及 2024年票据项 下最 新一期利息。中国奥园拟就其他境外金融负债采取相 同原则，其所有其他境外金融负债项下将发生（或已 发生）违约事件。联合资信认为，公司作为中国奥 园在境内的重要子公司，与中国奥园信用状况关联度 高，上述事项将对公司后续 的经营、融资及信用状 况产生较大负面影响。中国奥园拟通过出售资产及引 入战略投资者等方式创造流动性，缓解或解决债务问 题，但相关事项存在不确定性。  

六、 公司债券担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况
（一）报告期内担保、偿债计划及其他偿债保障措施变更情况
□适用 √不适用
（二）截至报告期末担保、偿债计划及其他偿债保障措施情况
√适用 □不适用
债券代码：155688、163188、163911、188326

债券简称   19奥园 02 、20奥园 01、20奥园 02、21奥园债  
担保、偿债计划及其他偿债 保障措施内容   增信机制：无担保。偿债计划：发行人已在各期债券募 集说明书明中确约定了兑付兑息日，并说明了主要偿债 来源。偿债保障措施：1、设立专门的偿付工作小组；2 、制定债券持有人会议规则；3、充分发挥债券受托管理 人作用；4、严格履行信息披露义务；5、设立偿债资金 专项账户，加强偿债资金监管；6、发行人承诺。  
担保、偿债计划及其他偿债 保障措施的变化情况及对债 券持有人利益的影响（如有 ）   不适用  
报告期内担保、偿债计划及 其他偿债保障措施的执行情 况   报告期内，偿债计划及其他偿债保障措施按募集说明书 约定执行  

第三节 报告期内重要事项
一、 财务报告审计情况
□标准无保留意见 □其他审计意见 √未经审计
二、 会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正
□适用 √不适用
三、 合并报表范围调整
报告期内新增合并财务报表范围内子公司，且新增的子公司报告期内营业收入、净利润或报告期末总资产任一占合并报表 10%以上
□适用 √不适用
报告期内减少合并财务报表范围内子公司，且减少的子公司上个报告期内营业收入、净利润或上个报告期末总资产占上个报告期合并报表 10%以上
□适用 √不适用

四、 资产情况
（一） 资产变动情况
公司存在期末余额变动比例超过 30%的主要资产项目
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币

资产项目   本期末余额   占本期末资产总 额的比例（%）   上年末余额   变动比例 （%）  
货币资金   108.53   4.57   162.26   -33.11  
交易性金融资产   0.66   0.03   0.15   328.59  
应收款项融资   0.22   0.01   0.07   219.00  
合同资产   1.60   0.07   3.57   -55.24  
其他非流动资产   0.07   -   0.31   -77.00  

发生变动的原因：
1、 货币资金：2022年 1-6月，公司新增融资受限，随着偿债及开发项目支出，货币资金逐步减少；
2、 交易性金融资产：规模较小，主要为理财资金；
3、 应收款项融资：规模较小，主要为商业或银行承兑汇票融资；
4、 合同资产：完工项目结算使得期末合同资产规模下降；
5、 其他非流动资产：预付设备款，该科目规模较小。

（二） 资产受限情况
1. 资产受限情况概述
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币

受限资产类别   受限资产账面价值   资产受限金额   受限资产评估 价值（如有）   资产受限金额 占该类别资产 账面价值的比 例（%）  
货币资金   108.53   90.97   　   83.82  
存货   1,430.66   341.61   　   23.88  
投资性房地产   107.54   44.23   107.54   41.13  
固定资产   32.95   25.10   　   76.17  
无形资产   5.29   1.59   　   30.11  
其他权益工具   3.50   0.34   　   9.64  
合计   1,688.49   503.85   —   —  

2. 单项资产受限情况
单项资产受限金额超过报告期末合并口径净资产百分之十
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币

受限资产名称   账面价值   评估价值 （如有）   受限金额   受限原因   对发行人可 能产生的影 响  
货币资金   108.53   　   90.97   保证金冻结, 司法冻结   公司流动资 金规模减 少，影响偿 债能力  
存货   1,430.66   　   341.61   借款抵押   到期无法偿 还贷款债权 人可能行使 抵押权  
投资性房地产   107.54   107.54   44.23   借款抵押   到期无法偿 还贷款债权  
　   　   　   　   　   人可能行使 抵押权  
固定资产   32.95   　   25.10   借款抵押   到期无法偿 还贷款债权 人可能行使 抵押权  
无形资产   5.29   　   1.59   借款抵押   到期无法偿 还贷款债权 人可能行使 抵押权  
其他权益工具   3.50   　   0.34   借款质押   到期无法偿 还贷款债权 人可能行使 质押权  

3. 发行人所持重要子公司股权的受限情况
直接或间接持有的重要子公司股权截止报告期末存在的权利受限情况： √适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币

子公司名称   子公司 报告期 末资产 总额   子公司 报告期 末资产 净额   子公司报 告期营业 收入   发行人直 接或间接 持有的股 权比例合 计(%)   受限股权数 量占发行人 持有子公司 股权总数的 比例(%)   权利受 限原因  
广东奥园商业地 产集团有限公司   116.43   9.31   0.82   100   100   法律诉 讼冻结  
奥园集团（广 东）有限公司   132.33   3.77   -   100   11.60   法律诉 讼冻结  
成都宜华置业有 限公司   43.34   12.74   -   100   100   借款质 押  
广州市万贝投资 管理有限公司   33.62   29.29   -   65.00   100   法律诉 讼冻结  
沈阳奥园新城置 业有限公司   35.44   17.82   0.69   51.46   13.60   法律诉 讼冻结  
惠州市鸿泰昌实 业有限公司   26.81   -1.03   0.14   100   100   借款质 押  
奥园集团重庆置 业有限公司   24.21   -0.9   0.23   100   10.00   法律诉 讼冻结  
佛冈同力盛投资 发展有限公司   23.07   0.27   0.45   98.00   100   借款质 押  
广州萝奥房地产 开发有限公司   17.32   13.52   0.02   60.00   100   法律诉 讼冻结  
奥园集团（韶 关）有限公司   15.86   6.92   1.68   55.56   100   借款质 押  
子公司名称   子公司 报告期 末资产 总额   子公司 报告期 末资产 净额   子公司报 告期营业 收入   发行人直 接或间接 持有的股 权比例合 计(%)   受限股权数 量占发行人 持有子公司 股权总数的 比例(%)   权利受 限原因  
扬州奥园置业有 限公司   18.01   9.82   0.03   100.00   100   法律诉 讼冻结  
合计   486.44   101.53   4.05   —   —   —  

五、 负债情况
（一） 负债变动情况
公司存在期末余额变动比例超过 30%的主要负债项目
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币

负债项目   本期末余额   占本期末负债总 额的比例（%）   上年末余额   变动比例 （%）  
应付票据   0.38   0.02   6.56   -94.28  
长期借款   59.93   2.52   16.28   268.25  
发生变动的原因：
1、 支付承兑汇票或到期转入应付账款科目核算，导致应付票据余额下降； 2、 部分长期借款已与债权人达成展期协议，由一年内到期的非流动负债重分类为长期借款。

（二） 报告期末存在逾期金额超过1000万元的有息债务
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币

债务名称   债务人名称   债权人类型   逾期金额   逾期类型   逾期原因   截至报告 期末的未 偿还余额   处置进展  
银行贷款   奥园集团合 并财务报表 范围内子公 司   银行   26.82   本金逾期   到期未还   26.82   奥园集团正 在积极与银 行沟通，制 定和落实解 决方案，部 分项目已完 成展期；后 续将继续努 力推动相关 问题的解决  
非银行金 融机构贷 款   奥园集团合 并财务报表 范围内子公 司   非银行金融机 构   90.32   本金逾期   到期未还   90.32   奥园集团正 在积极与非 银行金融机 构沟通，制 定和落实解 决方案，部 分项目已完  
债务名称   债务人名称   债权人类型   逾期金额   逾期类型   逾期原因   截至报告 期末的未 偿还余额   处置进展  
　   　   　   　   　   　   　   成展期；后 续将继续努 力推动相关 问题的解决  
其他有息 负债   奥园集团合 并财务报表 范围内子公 司   其他   4.69   本金逾期   到期未还   4.69   奥园集团正 在积极与其 他债权人沟 通，制定和 落实解决方 案，部分项 目已完成展 期；后续将 继续努力推 动相关问题 的解决  

（三） 合并报表范围内公司报告期末存在公司信用类债券逾期的
□适用 √不适用
（四） 有息债务及其变动情况
1. 报告期初合并报表范围内公司有息债务总额：744.16亿元，报告期末合并报表范围内公司有息债务总额 687.35亿元，有息债务同比变动-7.63%。

2. 报告期末合并报表范围内有息债务中，公司信用类债券余额74.12亿元，占有息债务余额的 10.78%，其中 2022年下半年到期或回售的公司信用类债券 15.74亿元；银行贷款余额 285.02亿元，占有息债务余额的 41.47%；非银行金融机构贷款 301.71亿元，占有息债务余额的 43.89%；其他有息债务余额 26.49亿元，占有息债务余额的 3.85%。

单位：亿元 币种：人民币

有息债务类 别   到期时间   　   　   　   合计  
　   已逾期   6个月以内 （含）   6个月（不 含）至 1年 （含）   超过 1年以 上（不含）   　  
银行贷款   26.92   148.42   93.16   16.52   285.02  
非银行金融 机构贷款   88.49   93.50   76.31   43.41   301.71  
信用类债券   0.00   0.00   74.12   0.00   74.12  
其他有息负 债   4.70   1.96   19.84   0.00   26.49  
合计   120.11   243.87   263.43   59.93   687.35  
发行人信用类债券已于 2023年陆续召开债券持有人会议，审议通过调整本息兑付安排的议案，发行人公司债券不存在违约情形。

3. 截止报告期末，发行人合并口径内发行的境外债券余额 0亿元人民币，且在 2022年下半年内到期的境外债券余额为 0亿元人民币。


（五） 可对抗第三人的优先偿付负债情况
截至报告期末，可对抗第三人的优先偿付负债情况：
□适用 √不适用
六、 利润及其他损益来源情况
（一） 基本情况
报告期利润总额：-18.52亿元
报告期非经常性损益总额：-5.71亿元
报告期内合并报表范围利润主要源自非主要经营业务的：□适用 √不适用
（二） 投资状况分析
如来源于单个子公司的净利润或单个参股公司的投资收益对发行人合并口径净利润影响达到10%以上
□适用 √不适用
（三） 净利润与经营性净现金流差异
报告期公司经营活动产生的现金净流量与报告期净利润存在重大差异的，请说明原因 √适用 □不适用
公司主营业务以房地产业务为主，房地产行业预售阶段至交房时点一般存在 2-3 年的时间差，因此以收付实现制为基础编制的现金流量表与以权责发生制为基础编制的损益表存在较大差异；

七、 报告期末合并报表范围亏损超过上年末净资产百分之十
√是 □否
造成亏损的主要主体、亏损情况、亏损原因、对公司生产经营和偿债能力的影响： 2022年 1-6月房地产市场情况延续下行趋势，公司销售规模及销售均价下降，使得主营业务收入及毛利率下滑，主营业务盈利能力下降。


八、 非经营性往来占款和资金拆借
（一） 非经营性往来占款和资金拆借余额
1.报告期初，发行人合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：65.94亿元； 2.报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：2.10亿元，收回：1.53亿元； 3.报告期内，非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况
否
4.报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：44.03亿元，其中控股股东、实际控制人及其他关联方占款或资金拆借合计：44.03亿元。

（二） 非经营性往来占款和资金拆借明细
报告期末，发行人合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例：-5,399.90%，是否超过合并口径净资产的 10%：
√是 □否
1. 截止报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借的主要构成、形成原因： 公司将与子公司少数股东的非经营性往来款及部分关联方往来款划分为非经营性，其主要形成原因如下：
公司与子公司少数股东的非经营性往来款，主要是由于①部分子公司提出资金需求时，其少数股东未按持股比例配比资金，公司与少数股东通过合作协议约定由公司先行向子公司拨付资金，并按照少数股东的持股比例计提对其应收款项，项目结清调回销售资金时，根据合作协议按照约定的资金成本调回本金和利息；②部分项目公司预售资金回笼良好，为减少资金占用成本，公司对项目公司沉淀资金予以调拨，少数股东同步按股权比例对项目公司的预售资金予以调回，并计入公司其他应收款科目，项目结清时予以冲抵。关联方往来款的形成原因主要是公司与中国奥园其他全资/非全资子公司的临时资金调拨。

报告期内，公司仍有联营合营项目处于开发建设中，因此存在未收回的非经营性往来。

2. 发行人非经营性往来占款和资金拆借账龄结构
单位：亿元 币种：人民币

占款/拆借时间   占款/拆借金额   占款/拆借比例  
已到回款期限的   -   -  
尚未到期，且到期日在 6 个月内（含）的   -   -  
尚未到期，且到期日在 6 个月-1年内（含）的   44.03   100%  
尚未到期，且到期日在 1 年后的   -   -  
合计   44.03   100%  

3. 报告期末，发行人非经营性往来占款和资金拆借前 5名债务方
单位：亿元 币种：人民币

拆借方/占款人名称或 者姓名   报告 期发 生额   期末累计 占款和拆 借金额   拆借/占 款方的资 信状况   主要形成 原因   回款 安排   回款期 限结构  
珠海市忠诚海乐商务 服务有限公司   0.09   11.63   良好   日常运营   项目 销售 回款   1年内  
广东奥园跨境电商集 团有限公司   -0.01   7.61   良好   日常运营   项目 销售 回款   1年内  
广西瀚德集团有限公 司   2.01   3.16   良好   日常运营   项目 销售 回款   1年内  
广州市番禺金业房地 产开发有限公司   -   4.33   良好   日常运营   项目 销售 回款   1年内  
广东加利申房地产开 发集团有限公司   -   2.30   良好   日常运营   项目 销售 回款   1年内  
（未完）