普法小课堂 | 《民法典》中业主权利和义务解读“小区停车位争夺战”
2023-11-30 19:14
发布于：山西省
大家好
今天的普法小课堂
由上海银星律师事务所俞艳萍律师
为大家讲解
法条内容
1
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
2
《中华人民共和国民法典》第二百七十六条：
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
律师解读
1.法条解读：
车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。《中华人民共和国民法典》第275条沿用前述规定，即：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主共有。
2.案例分析：
某开发商将某小区业委会诉至当地人民法院，要求确认其开发的小区内的59个地面停车位使用权归其所有。
该开发商是该小区的建设单位。其称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。故认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，开发商与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。
小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，开发商无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。后法院一审判决驳回了开发商的诉讼请求。
本案中，开发商主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且这59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。故开发商不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。
从275条款规定可以看出，小区内规划车位尤其是地下车库、车位归开发商所有，开发商可以与业主约定具体的处分方式。由于地下车库涉及到人防工程问题，人防工程的所有权归国家，因此人防车位没有独立产权，但处分权和财产收益权归开发商享有，可以理解成这是对开发商投资建设人防工程的回报和鼓励措施。
对于占用业主共有的道路或者其他场地修建的车位，由于小区地面道路、绿地等场地属于全体业主共有，在共有土地上修建的车位，所有权应该归全体业主共有。这种情形下，是否还要区分规划车位与非规划车位，似乎意义不大，规划只是政府报批手续，可以进行变更，只要是占用业主共有场地建设的车位，所有权都应该归全体业主共有。
《民法典》276条中指的业主的需要包括购买需求和租赁需求，基于社会现实情况，私家车数量越来越多，一般小区的车位配比都无法充分满足业主的停车需求，开发商负有不将本小区车位销售给业主之外第三方的义务，以充分保障业主的停车需求。
占用小区公共道路、绿地等公共场所修建的停车位，开发商没有处分权，所有权归全体业主所有，也应该首先满足本小区业主的停车需要，不能出售给业主之外的第三方。
同时还应该看到，车位、车库首先用于满足业主的需要，对于保障小区业主的财产和人身安全也十分重要。如果开发商将车位出售给第三方，购买车位的人就有权利随意进出小区，对小区的管理秩序和业主的生活安全都会带来影响。
供稿：友谊路司法所、上海银星律师事务所、图片材料来源于网络
美编：范范
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